Ako sa na navždy zbavíme škaredých panelákov!

Ako sa na navždy zbavíme škaredých panelákov!

Bodaj by u nás prešlo takouto kreatívnou obnovou čo najviac panelákov. To, čo dokázal ateliér GutGut so starou bytovkou v Rimavskej Sobote, je nevídané. Samozrejme, obrovské uznanie patrí aj investorovi. Tomuto hovoríme pridaná hodnota.  Nie je to úplná novinka, ale práve pre inšpiráciu sa k nej opakovane musíme vracať.  Prečítajte si o tomto počine viac a na konci článku si nezabudnite pozrieť video. (Zdroj článku https://createspace.sk/)

SLO­VEN­SKÍ ARCHI­TEKTI BODUJÚ

Toto je spô­sob, ako sa navždy zba­víme ška­re­dých pane­lá­kov! Ak niečo dáva slo­ven­ským mes­tám nádych komu­nizmu, tak sú to pane­láky. Celé síd­liská nepek­ných domov, často pra­vi­delne uspo­ria­da­ných do blo­kov, sú jas­nou pri­po­mien­kou toho, kto tu kedysi vlá­dol. Po páde komu­nizmu mnohí volali po zbú­raní pane­lá­kov, už len z dôvodu, aby sme zabudli na našu nepeknú his­tó­riu. To je však pocho­pi­teľne eko­no­micky nemožné a nesku­točne neefek­tívne. Len v Bra­ti­slave žije v tejto forme výstavby 130 000 ľudí a zaria­diť také­muto počtu ľudí nové uby­to­va­cie kapa­city je zhola nemožné. Archi­tekti zo slo­ven­skej firmy Gut­Gut však našli rie­še­nie a doká­zali zdan­livo nemožné. Pozri sa, ako sa zo sta­rého hnus­ného pane­láku dá uro­biť krásne a moderné býva­nie.

GUTGUT

GutGut je inovatívny slovenský architektonický ateliér pod vedením architektov Štefana Polakoviča a Lukáša Kordíka. Venujú sa tvorbe menších dizajnérskych prvkov cez navrhovanie budov až po urbánizmus. Ich známe realizácie ako bytový dom na Dunajskej ulici v Bratislave, rekonštrukcia panelového bytového domu v Rimavskej Sobote, alebo konverzia industriálneho objektu Mlynica v Bratislave sa opierajú o medzinárodú skúsenosť. GutGut je laureátom ceny ARCH a viacnasobný laureát Ceny za architektúru CE-ZA-AR.

PANE­LÁK

Hovorovo „pane­lák“ – prvé panelové domy sa objavili v Holandsku po prvej svetovej vojne. V Nemecku sa objavili v roku 1923, prvý blok panelových domov bol postavený v roku 1939 v Paríži. Stavba panelových domov slúžila ako rýchle a lacné bývanie, avšak nikde v západných krajinách sa nestavali v takom masovom meradle ako vo východnom bloku. Západná Európa od ich stavby upustila už v 70. rokoch, vo východnej Európe sa stavali až do začiatku 90. rokov 20. storočia. S ich výstavbou sa prestalo po páde komunistického režimu (posledné panelákové sídlisko na Slovensku, Hájik v Žiline bolo dokončené až v roku 2007). Idea takto stavaného domu bola v zásade dvojitá, zníženie nákladov a náročnosti stavby. Priemerná úžitková plocha bytov v panelových domoch je 62,29 m2.

NÁDYCH KOMUNIZMU

Dodáva mestám nádych komunizmu. Na videu je uká­zané, ako Gut­Gut doká­zal starý pane­lák kom­pletne pre­ro­biť na moderné býva­nie, kde nechý­bajú spo­ločné pries­tory ako sauna, posil­ňovňa či kavia­reň. Mono­tónne byty nahra­dili moderné pries­tory a rôzne typy apart­má­nov. Samoz­rejme nech­ceme, aby našimi mes­tami stále z ulíc dýchal komu­niz­mus, no volať po ich zbú­raní nepo­va­žu­jem za triezve. Práve archi­tekti z Gut­Gut nám všet­kým uká­zali, čo všetko sa dá s takým sta­rým pane­lá­kom uro­biť a kom­pletne tak zbú­rali stigmu, že tieto budovy sú už nepou­ži­teľné. Nie len zatep­ľo­va­nie spo­jené s fasá­dou vo far­bách kaná­rika. Toto je sku­točná cesta, ako spra­viť naše mestá kraj­šie a moder­nej­šie a premeniť pôvodný panelák na oázu bývania. Panelák a jeho premena! Gut job, Gut­Gut! Viac zaujímavostí z oblasti dizajnu a architektúry: DIZAJN , ARCHITEKTÚRA   

 

Zdroj: https://createspace.sk/  

Apartmány Hillside v Dolnom Kubíne

Lukratívne turistické lokality na Slovensku zažívajú stavebný boom. Po Tatrách a Demänovskej doline prichádza aj na Oravu. V developerskom „záchvate“ občas vznikajú projekty, o ktorých kvalite sa dá oprávnene pochybovať, apartmánové domy Hillside však stoja na opačnom konci spektra.

Miesto, kde by mala stavba vyrásť, sa nachádza na hranici lesných porastov a pasienkov, len niekoľko stoviek metrov od zjazdoviek. Nosným elementom celého návrhu sa pre architektov stalo začlenenie nového objektu do prostredia tak, aby v najvyššej možnej miere zachovali pôvodnú atmosféru miesta. Obnovenie pôvodného obrazu krajiny s doplnením rekreačných funkcií je predpokladom budúcej trvalej udržateľnosti.

              

Vybrúsený tvar

Koncept stavby je založený na sledovaní morfológie kopca a na zachovaní fantastických výhľadov na okolie. Z pozemku je výhľad až na Západné Tatry a architekti to použili ako najväčšiu devízu. Do architektonického výrazu vstupovali aj miestne tradície. Jednoduchý archetyp sedlovej strechy architekti parafrázujú tak, aby sa v ňom odrážali okolité hory. Výhľady sú zachované vďaka veľkorysým zaskleniam. Veľká pozornosť sa však venovala tomu, aby si aj pri panoramatickom výhľade každý z apartmánov stále zachoval vlastné adekvátne súkromie. Forma budovy bola ovplyvnená aj tvarom pozemku a technickou infraštruktúrou. Lichobežníkový tvar v pomere približne 4 : 1 predpokladá budúcu pozdĺžnu výmenu vozovky. Vzdialenosť stavby od cesty je daná technickou infraštruktúrou. Projekt si vyžaduje prekládku niektorých inžinierskych sietí vrátane riešenia prekládky vysokonapäťových vedení do priestoru cesty. Táto zmena by v budúcnosti umožnila vybudovať podobné stavebné súbory aj na voľnej pôde na západnej strane cesty.

Súbor tvoria tri budovy.

Materiály a myslenie

Vzhľadom na umiestnenie navrhovaných objektov v horskom prostredí bolo dôležité pracovať s prírodnými, ideálne miestnymi materiálmi. Hlavným stavebným prvkom nadzemnej stavby bude stenový systém z veľkoformátových drevených panelov CLT (cross-laminated timber). Veľkou výhodou systému je jeho ekologická bilancia, rýchlosť výstavby porovnateľná s panelovou výstavbou a aj priestorová úspornosť, 100 mm CLT panel zastúpi 380 mm tehlu. Významným plusom vzhľadom na lokalitu je proces suchej výstavby, ktorý umožňuje stavať aj v zime. Komplex tvoria tri trojpodlažné apartmánové domy s pôdorysným rozmerom 16,1 × 16,1 m. V každom z nich sa nachádzajú, až na výnimky, 4 byty na poschodie. Celkový počet apartmánov je 46, ku každému z nich patrí aj pivnica. Projekt ráta aj so 47 parkovacími miestami. Usporiadanie a štandardy bytov vrcholia na najvyššom poschodí, kde sa nachádzajú dvoj- až štvorizbové nadštandardné apartmány. Exkluzivitu týchto bytov podčiarkujú veľké strešné terasy a nadrozmerné zasklenie. Fasáda bytových domov je kombináciou štruktúrovanej bielej omietky, betónu a drevených lamiel. Strešná krytina je hliníková v prirodzenom farebnom odtieni. Všetky okná sú navrhnuté bez parapetu. Súčasťou architektonického stvárnenia bude profesionálna výsadba drevín v okolí. Kombinácia modernej architektúry s históriou vytvára prácu, ktorá má najlepšiu šancu odolať pustošeniu času i nestabilnému trendu a tvorí trvalo udržateľný celok.         Apartmány Hillside Miesto: Kubínska hoľa, okres Dolný Kubín Architekti: Peter Šercel, Andrej Švec Spolupráca: TVAR ARCHITEKTI Investor: BL, s. r. o. Plocha: 4 500 m2

Redakčná úprava: Karolína Barényi Vizualizácie, projektová dokumentácia: Šercel Švec

Článok  bol uverejnený v časopise ASB 6-7/2019.

ZDROJ: www.abs.sk
 

Transformácia 530 bytov vo francúzskom Bordeaux – finalista EU Mies Award

365 €/m²; realizácia 12 – 16 dní/byt; + 3,8 m hlboká zimná záhrada.

Príklad rekonštrukcie mimoriadne zaujímavý aj v kontexte slovenského stavebného fondu. Ukážka, ako sa dá urobiť naozaj zaujímavá obnova a zhodnotenie starších objektov masívnej bytovej výstavby „za plnej prevádzky“. Efektívne, účelne a architektonicky čisto. S výrazným zvýšením kvality bývania.

Rekonštrukcia plne obsadenej bytovky začínala v interiéri a postupne sa dostala až na fasádu, kde predsadená pavlač (zimná záhrada) umožnila v maximálnej miere otvorenie bytov. Pôvodné malé okná nahradilo veľké posuvné zasklenie. Výsledkom je viac priestoru, svetla a výhľadov. Rekonštrukcia prebehla bez vysťahovania obyvateľov. Nové obvodové konštrukcie pomohli výrazne zlepšiť celkovú energetickú bilanciu stavby.

Vo finále opäť rekonštrukcia veľkého obytného komplexu

Do vyhlásenia výsledkov ceny za súčasnú architektúru – Mies van der Rohe Award 2019 ostáva ešte niekoľko týždňov. Už teraz však poznáme piatich finalistov súťažného bienále, ktorých sa budeme snažiť podrobnejšie predstaviť v samostatnom článku. Dnes to bude Transformácia 530 bytov vo francúzskom meste Bordeaux.

Tak ako aj víťaz spred dvoch rokov – renovácia obytného komplexu DeFlat Kleiburg, aj projekt v Bordeaux priamo reaguje na súčasné riešenie krízy bývania v európskych mestách. Revitalizácia jestvujúcej zástavby a mnohokrát aj jej radikálna transformácia je minimálne rovnako dôležitá ako výstavba nová. Projekt v Bordeaux ukazuje jeden z možných prístupov. Necháva prehovoriť individuálne príbehy obyvateľov, snaží sa podporiť komunitný život. Projekt sa dostal do užšieho výberu aj vzhľadom na aktuálnosť témy. Nutnosť vyrovnať sa s odkazom modernizmu nie je len francúzskou, ale aj celoeurópskou výzvou.

 

Komplikované východiská

Monumentálne monolitické obytné bloky nepatrili pred rekonštrukciou medzi atraktívne miesta na život. Málo svetla, plytké balkóny, zlé teplotechnické parametre obvodových konštrukcií. Projekt sa zameral na rekonštrukciu trojice bytových domov, ktorých náplň z prevažnej časti tvorilo sociálne bývanie. Ide o prvú fázu programu rekonštrukcie „Cité du Grand Parc“ v Bordeaux.

V domoch postavených na začiatkom 60. rokov je viac ako 4000 bytových jednotiek. Rekonštrukcia budov G, H a I, s výškou 10 až 15 poschodí, sa týkala 530 bytov.

 

Nový priestor pre život

Renovácia obytných blokov výrazne pozdvihla kvalitu bývania. Veľmi presne dokázala v rámci obmedzeného rozpočtu zhodnotiť existujúce kvality, ktoré ostali zachované a nedostatky, ktoré bolo potrebné adresovať a odstrániť.

Dostavba veľkých zimných záhrad a balkónov, ktoré rozšírili obytný priestor, zabezpečila viac prirodzeného svetla, lepšie teplotechnické parametre a flexibilitu využitia priestoru.

Existujúce malé okná nahradili zasklené posuvné dvere na výšku celého podlažia, ktoré otvárajú obytný priestor do novovzniknutej zimnej záhrady.

Technické vybavenie bolo modernizované. Dva výťahy pri každom schodisku boli nahradené jedným väčším. Infraštruktúru doplnili nové výťahové šachty vedené pozdĺž zadnej fasády. Zrekonštruované boli kúpeľne a elektroinštalácia v bytoch. Zmeny sa dotkli aj spoločných priestorov a záhrad. Aj vďaka dotáciám sa nájomné po rozsiahlej  prestavbe nezdvihlo.

 

 

Autori Anne Lacaton
Jean Philippe Vassal
Frederic Druot
Christophe Hutin
Investor AQUITANIS
Zastavaná plocha 23745 m2
Podlažná plocha 81000 m2
Investičný náklad 365 €/m2
Návrh 2013 – 2014
Realizácia 2014 – 2018
Adresa Rue des Frères Portmann 33300,
Bordeaux,
Francúzsko

Zdroje: presskit EU Mies award 19Lacaton & Vassal architectesFrédéric Druot ArchitectureChristophe Hutin Architecture, www.archinfo.sk

Foto: Philippe Ruaualt, Lacaton & Vassal

 

Nová mestská štvrť v areáli bývalých lodeníc v Gdansku

Od svojho založenia v roku 1844 bola Cisárska lodenica (Stocznia Gdańska) v Gdansku životne dôležitou súčasťou mesta, ale i celého Poľska. Najskôr ako kľúčový prvok ekonomického rastu. V roku 1980 tu počas štrajku robotníci zakladajú odbory, ktoré sa stanú hybnou silou pádu komunizmu v Poľsku. Do Solidarity vstúpilo vyše 10 miliónov Poliakov a lodenice stále zostávajú dôležitým miestom pre celú krajinu.

Lodenice sa nachádzajú na brehoch riek Martwa Wisła a Motława blízko historického centra mesta. Industriálny areál s pohnutým historickým osudom bol dlho centrom konfliktov, ktoré ho ani po niekoľkých vojnách a páde režimu neopúšťali.

Po niekoľkých zmenách majiteľov a plánov sa pomery, zdá sa, ustálili. V súčasnosti patrí areál lodeníc dvom belgickým developerským firmám, Revive a Alides, ktoré v kooperácii tvoria „masterplan“ novej mestskej štvrte, nazvanej Młode Miasto – Mladé mesto. V medzinárodnej súťaži vo februári 2018 zvíťazil návrh architektonickej kancelárie Henning Larsen.

 

Masterplan zóny

 

Młode Miasto

Cieľom výstavby je znovuzískanie lodeníc ako silného finančného a spoločenského motora mesta, malej mestskej štvrte so zmiešanou funkciou v blízkosti nábrežia. Jacob Kurek, partner v ateliéri Henning Larsen, vysvetľuje: „Pre nás bolo dôležité vzdať hold jedinečnej histórii Cisárskej lodenice, ktorá je stále viditeľná v zostávajúcich historických budovách. Aj v jadre robotníckeho hnutia mnohé rodiny stále cítia veľmi osobné puto k tomuto miestu. Otvorenie nábrežia, ktoré bude verejne prístupné, ako aj vytvorenie spojenia pre chodcov a cyklistov do centra mesta pomôže vrátiť Cisársku lodenicu späť ľuďom.“ To, že k lodeniciam majú ľudia blízko, dokazuje aj samotný názov novej štvrte.

Młode Miasto je pôvodne názov skupiny, ktorá roky používala opustené alebo zanedbané postindustriálne budovy na organizovanie koncertov, výstav a kultúrnych podujatí. Gdansk má silnú históriu vytvárania komunít a jeho obyvatelia majú k svojmu mestu silný vzťah. Medzinárodné štúdio Henning Larsen si preto prizvalo na spoluprácu aj lokálnych architektov z ateliérov A2P2 Architecture and Planning a BBGK Architekci.

 

Pohľad na aktuálny stav

 

Modré, zelené a historické

„V novej mestskej časti sme pracovali s tromi mestskými osami, strategicky umiestnenými v oblastiach, ktoré mali tiež významnú úlohu v histórii lodenice. Bude to značka identity a pomôže zabezpečiť rozmanitosť v ‚masterplan‘“, vysvetľuje vedúca krajinná dizajnérka Henning Larsen Salka Kudsk.

Młode Miasto má byť živým miestom na promenáde, a aby to dosiahli a umocnili emočné prepojenie obyvateľov s novou podobou lodeníc, vytvorili architekti tri hlavné priestorové kotvy: doky, park a námestie. Alebo tiež modrú, zelenú a historickú os v ponímaní architektov. Staré prístavné doky sú chrbticou modrej osi.

Pôvodný účel, výstavbu lodí, však nahradí bazén s čistou vodou, určený na športové využitie. Srdce zelenej osi je chránený mes­tský park s vŕbami. Pôjde o príjemné miesto na oddych a načerpanie inšpirácie, bude však plniť aj dôležitejšiu funkciu – vŕby sú schopné vyčistiť a ozdraviť zem zanesenú odpadom a toxínmi. Námestie je pripomienkou pohnutej histórie miesta, no zároveň centrom nového života.

Architekti ho umiestnili blízko budovy Sala BHP, kde bola v roku 1980 podpísaná Gdanská dohoda, ktorá znamenala víťazstvo robotníckych odborov a priniesla zásadné zmeny v politickom dianí v krajine. Má ísť o zjednocujúce miesto, otvorené pre všetky druhy spoločenských verejných aktivít – od filmových premietaní, koncertov až po mestské trhy či vianočné korčuľovanie.

 

Pôvodné továrenské haly dostanú nové funkcie a doplní ich súčasná architektúra

 

Jednotné a živé

Tri centrálne priestory sú navzájom prepojené priechodmi. Zástavba je navrhnutá ako polyfunkčná. Ráta sa s vybudovaním 3 500 rezidenčných jednotiek v rôznej podobe spolu s priestormi na obchod, kancelárie a najmä komunitný život. Medzi jednotlivými blokmi sú zelené nádvoria, kde sa môžu susedia stretávať a ich deti bezpečne hrať.

Tieto „kapsulové parky“ majú zároveň slúžiť ako minigalérie, kde môžu svoje sochy vystaviť miestni umelci. Takéto parky však nevzniknú len medzi budovami, ale aj na ich strechách. Živý vnútorný a strešný priestor okrem bezpečného a atraktívneho miesta na spoločný život zabezpečuje aj maloobchodné možnosti. Zelený pás s kopcami chráni miestnu diaľnicu a súčasne umožňuje pohyb a činnosť.

V „masterplane“ oblasti s rozlohou 400 000 m2 sa veľmi dbalo na kvalitné pešie a cyklistické prepojenie. Nielen v rámci štvrte, ale najmä so zvyškom mesta. Dokonca je v pláne aj nový prístav vrátane maríny a kajakárskeho klubu. Bariéra proti vysokej morskej hladine slúži aj ako mestský mobiliár na všetky druhy použitia, čím na promenáde vytvára atraktívny verejný priestor.

„Z našich skúseností z projektov rozvoja miest na celom svete vieme, že aktivácia verejnej sféry je jedným z kľúčov k úspechu,“ vysvetľuje Jacob Kurek, „tiež sme chceli vytvoriť alternatívu, vďaka ktorej sa ľudia nebudú spoliehať len na autá, takže je príťažlivé pohybovať sa tu peši alebo na bicykli. Z Kodane vieme, že menej áut v centre mesta a pri prístave vytvára pohodu a lepšie životné podmienky pre ľudí.“

 

Veľký dôraz kládli architekti na pešie prepojenie

 

Zachovanie duše

Všetko je postavené okolo existujúcich konštrukcií. Staré haly budú domovom pre street food alebo malé obchody. Staré múzeá a kultúrne priestory zostanú, plán rešpektuje aj Európske centrum Solidarity vybudované v roku 2007.

Projekt ráta dokonca s recyklovaním materiálov aj so zachovaním starých lodných žeriavov. Všetko v spolupráci s lokálnymi architektmi, ktorí sú experti na ochranu a zachovanie pôvodnej architektúry a dobre poznajú miesto aj jeho špeciál­nu energiu.

„Táto oblasť má dušu,” hovorí Salka Kudsk, „je dôležité, aby sme zónu neodtrhli od zvyšku mesta. Všetci v Gdansku sú nejakým spôsobom spojení so starými lodenicami a podľa nášho názoru by mestské priestory mali byť pre každého. Chceme, aby ich občania aktívne využívali.“

 

Schéma oživenia starých hál

Młode Miasto
Miesto: Danzica, Gdansk, Poľsko
Architekti: Henning Larsen
Jacob Kurek, Mateusz Mastalski, Salka Kudsk, Micki Aaen Petersen, Aleksander Nowak, Clara Stewart, Carlos Alvarez Clemente, Elena Navarro Soto, Lili Szabo, Rune Arleth
Spolupráca: A2P2 Architecture and Planning, BBGK Architekci
Investor: Revive, Alides
Plocha: 400 000 m2
Projekt: 2018Text: Karolína Barényi
Foto: Henning Larsen

Článok bol uverejnený v časopise ASB 11-12/2018.
Zdroj: www.asb.sk

 

Michal Pasiar

Michal Pasiar: BIM je ako Matrix, ale s výhodami pre reálny svet

Building Information Modeling (BIM) je aj v našej architektúre a stavebníctve témou niekoľko rokov a zdalo by sa, že jeho nesporné výhody sa budú akceptovať v prudkom náraste jeho aplikácie v projektovaní a facility managemente. Aktuálne čísla z dotazníka o stave implementácie BIM na Slovensku však tieto prognózy nepotvrdzujú. Len 17 % ľudí zo stavebníctva uviedlo, že BIM vo svojej práci využíva, a až 74 % uviedlo, že zatiaľ od nich nikto BIM pri výkone ich činnosti nepožadoval. Na otázku príčin tohto stavu sme sa opýtali Ing. arch. Michala Pasiara, prezidenta BIM Asociácie Slovensko a konateľa spoločnosti ACREA.

Na úvod teda jednoduchá otázka, prečo sa BIM nevie uchytiť na Slovensku?

Stavebníctvo na Slovensku je stále konzervatívne odvetvie a ako posledné zareagovalo na digitálnu dobu. Dnes už naozaj polovicu času žijeme vo virtuálnom svete a aj výrobcovia softvérových aplikácií v stavebníctve išli technologicky na úroveň, keď môžeme plnohodnotne začať budovať paralelný digitálny svet. Nástupom problematiky informačného modelovania sa začala napĺňať vízia filmu Matrix. BIM je teda o tom, že na základe vybudovaného paralelného digitálneho sveta – napríklad v stavebnom prostredí – dokážeme využívať benefity pre náš reálny svet. Výsledkom našej práce už nie je iba hromada papiera, ale digitálny model.

Prečo je stavebníctvo na Slovensku také konzervatívne?

Nepredstavujme si, že takouto technológiou sa všetko vyrieši ako šibnutím zázračného prutika. Je to stále o ľuďoch. Implementácia inovácií sa nezaobíde bez zmeny myslenia. Starí fachmani v stavebníctve majú zaužívané myšlienkové pochody a výrobné postupy, ktoré sa len veľmi ťažko menia. Touto témou sa naplno zaoberáme aj v našom ateliéri a pochopili sme, že dnes už dokážeme ponúknuť technológiu. Tá sa dá naplno využiť iba vtedy, ak zmeníme zaužívaný postup. Starý náhľad na stavebné fázy – „územko“, „stavebko“, realizačný projekt, tendrová dokumentácia – už neplatí. Treba začať robiť úplne inak.

Ako inak?

Práve realizujeme jednu stavbu, na ktorej nastala kolízia medzi profesistami. Zdravotechnik nemá kade viesť rúry. Na stavbe sme zistili, že predtým nainštalovaná vzduchotechnika a kúrenie nerešpektovali náš 3D model. Keď som pátral, ako sa to stalo, stavbyvedúci mi odpovedal: „Príde inštalatér, kúrenár, vzduchotechnik – rozdáme im jedno paré z projektu, a keď sa vyskytne problém, otvoríme si koordinačný výkres.“ A ja som sa opýtal: „Nemalo by to byť naopak? Že si pozriem koordinačný výkres – v tomto prípade model, ktorý je vykoordinovaný a funguje – a zamyslím sa nad tým, ako budem viesť trasy?“ Odpovedali mi, že takto sa na stavbe nerobí…

Kde je teda problém – v ľuďoch, ktorí len ťažko prijímajú čosi nové, a teda aj BIM?

Kolízie na stavbe nie sú zapríčinené BIM-om – problém je, ako sa s modelom pracuje a či sa s ním vôbec pracuje. Samozrejme, tento systém informačného modelu je pre ľudí čosi nové, a tak sa ho zrejme podvedome boja. Navyše, v úvode treba trochu zainvestovať do hardvéru, ako aj do základného školenia.

Vašou významnou referenciou je bytový komplex NiDO v Bratislave, ktorého prvá etapa sa práve kolauduje. Ako tam prebiehala koordinácia s BIM?

Investor aj generálny dodávateľ boli pri tomto projekte veľmi ústretoví a elegantným spôsobom sa nám podarilo dostať model na stavbu. Vedúci pracovníci absolvovali školenie, zainvestovalo sa do tabletov. Koordinácia prebiehala tak, že sme sa najprv stretli v kancelárii, ich hlavný stavbyvedúci pochopil všetky kľúčové body a potom to už išlo.

Obchodné centrum Aupark
Obchodné centrum Aupark, Bratislava. Digitalizácia existujúcej budovy a správa BIM modelu na účely facility managementu.

Naozaj to bolo také ideálne?

Ideálne nie je nič, ale táto spolupráca určite patrila k tým lepším. Kompetentní pochopili, že modelovanie v BIM je proces, spôsob komunikácie a práce pre všetky zúčastnené strany vo všetkých fázach projektu. A aby to všetko fungovalo, je potrebné dodržiavať štandardy a pravidlá hry. Aby som sa vrátil k NiDO, z malých problémov z prvej fázy sme sa poučili a v druhej fáze to už nastavíme inak. Keď si to investor, dodávateľ a architekt otestujú, pokračovanie má už veľkú šancu byť úspešnejšie.

V jednom rozhovore ste povedali, že peniazmi sa nešetrí vtedy, keď sa ešte len spája budova v 3D modeli. Kedy teda nastáva ich reálna úspora pomocou BIM?

Úspora závisí najmä od toho, ako sa technológia využíva v jednotlivých fázach. Začína sa fázou projektovej prípravy, keď BIM využíva najmä projektant. Už vtedy by mali byť v kancelárii vykoordinované veci, pričom benefit na strane projektovej prípravy je o eliminácii chybovosti, zodpovednom prístupe a presných číslach. To, čo je namodelované, sa aj vykazuje a nedochádza k chybám. Musím však konštatovať, že projektová príprava v BIM je drahšia a treba zainvestovať viac peňazí ako do klasického projektu.

Dá sa urýchliť aj čas prípravy?

Nevieme ho urýchliť, lebo platí, že dobre urobená dokumentácia na stavebné povolenie zaberá najviac času. Z nej sa už dá tendrovať či vykazovať a realizačný projekt je potom už iba doťuknutie dokumentácie v detailoch. Pri správnej dokumentácii sú v procese výstavby eliminované tzv. práce naviac a nedochádza ku kolízii. Na veľkých stavbách, akou je napríklad spomenuté NiDO, vieme ušetriť aj mesiac-dva. Dobrým nastavením komunikácie vieme eliminovať aj kaž­dodenné problémy na stavbe, čo sa zase premieta do úspor času a peňazí.

Ako vyzerá úspora pri životnom cykle budovy?

Tam je najväčšia hodnota BIM-u. Ku kolaudácii máme k dispozícii model, ktorý sme schopní naplniť dátami a informáciami reflektujúcimi skutočný stav. Sú tam reálne informácie o dodávateľoch, záručných lehotách či technické správy. Táto informačná databanka sa potom ponúkne správcovi budovy. Ten s tým môže pracovať ďalej, pričom podľa publikácie Key studies pre facility management BIM ušetrí z nákladov na údržbu, správu a energie ročne 3,6 – 5 %, čo sú obrovské peniaze.

V Key studies sú však prípadové štúdie najmä z prostredia USA. Ako to funguje na Slovensku?

Facility management je u nás odvetvie, ktoré má ešte značné rezervy. BIM je dôležitý vtedy, keď sa preferuje v správcovských spoločnostiach v plánovaní, a nie až na báze havarijných situácií. Samozrejme, pomáha aj pri haváriách, lebo dokáže nájsť okamžité riešenie. Vrátim sa ešte k šetreniu energiou cez BIM – keď napríklad naplánujeme umývanie fasády, po pár klikoch viem, koľko mám štvorcových metrov skla a rámu, a teda koľko potrebujem chémie na umytie fasády a koľko spotrebujem energie. Je neuveriteľné, že aj dnes je bežná prax, že keď robia majitelia budov tender na umytie fasády, tak výmeru, teda štvorcové metre fasády, si určuje dodávateľ služby.

Depo
Rekonštrukcia depa na železničnej stanici v Nových Zámkoch. Digitalizácia existujúceho areálu a správa BIM modelu na účely facility managementu.

To je stále prevládajúca prax?

Majitelia totiž nemajú predstavu a ani výkresy. Nepracujú s korektnými informáciami a potom nemajú ani korektné výstupy. Tak, ako sa niekto stará o budovu, musí sa niekto starať aj o model, aby bol presný a aktuálny, reflektoval to skutočne podstatné. Keď máte podklady pre facility management v PDF alebo v DWG, či v papierovej podobe, v priebehu 10 rokov informácie tak degradujú, že sú už nepoužiteľné.

Akých máte ďalších veľkých klientov?

Máme dvoch veľkých klientov, pričom najprogresívnejší je bratislavský Aupark. Zdigitalizovali sme im celý dom a dnes sme v skúšobnej fáze, počas ktorej sa snažia využívať daný model a testujú rôzne spôsoby. Druhým je zákazka pre Železničnú spoločnosť Slovensko, keď sme zdigitalizovali staručký areál depa z 30. rokov minulého storočia v Nových Zámkoch. Momentálne sa robia štúdie na jeho revitalizáciu. Spasportizovali sme aktuálny stav, čo bolo veľmi náročné, lebo chýbala akákoľvek dokumentácia. V súčasnosti sa s modelom učí zaobchádzať technické oddelenie. Celé je to aj IT alchýmia, kde nie sme úplne doma, lebo sme najmä architekti a len sme sa pretransformovali aj do tejto polohy…

Myslenie ľudí je naozaj beh na dlhé trate. Čo by pomohlo, aby sa BIM naozaj naštartoval aj v našom prostredí?

Predovšetkým je to reálna skúsenosť investora. Na Slovensku sú už pilotné projekty v pozemnom staviteľstve, žiaľ, v inžinierskych a líniových stavbách je príkladov oveľa menej. Je to škoda, lebo práve v oblasti líniových stavieb je veľký potenciál získať s BIM-om najväčšie benefity, o čom svedčia aj príklady zo zahraničia – najmä Nemecka či Švédska.

V ktorej fáze prichádzajú za vami klienti, už aj v prípravnej, alebo až keď musíte niečo zachraňovať?

Je to rôzne. Veľmi často za nami prídu ľudia s požiadavkou, že musia urobiť veľký projekt a chcú ho mať v BIM-e. Vysvetľujem im, že ak to chcú mať v BIM-e, tak vzhľadom na rozsiahlosť obrovského projektu si potrebujeme nastaviť isté fázy, ktoré sa časovo nedajú oklamať. Nakoniec si ich teda nastavíme, dáme investorovi ponuku a termín. Potom nám však príde odpoveď, že si to nemôžu dovoliť, lebo už majú podpísanú zmluvu s klientom, ktorý má daný termín kolaudácie. Tak potom neviem, odpovedám – buď to ohneme, čo ale nemá zmysel a obrátilo by sa to proti nám, alebo sa do toho vôbec nepúšťajme. Z toho vyplýva, že keď už investor dohaduje zmluvné vzťahy s budúcimi nájomcami v nejakej administratíve, tak je dôležité, aby projektový manažér, ktorý vzťahy nastavuje, mal vedomosť o procesoch. Keď chcem ušetriť peniaze v prevádzke, potrebujem aj čas na prípravu.

Investor a architekt teda v tomto procese vystupujú ako rovnocenní hráči?

Áno, ale zároveň tvrdím, že vždy je dôležitý osvietený investor. BIM má šancu rozbehnúť sa najmä vtedy, keď si to bude vyžadovať investor. Ale ten s tým zase musí mať nejakú skúsenosť alebo know-how, ktoré tvrdí, že je to naozaj dobré. U nás je to však stále krok po kroku, lebo niekedy sa trochu znásilňuje, že do starých zaužívaných koľají sa snažíme vraziť inovatívnu technológiu. A to nejde.

Nido
Bytový komplex NiDO I, Bratislava Projekt: 2016 – 2017, realizácia: 2016 – 2017. Po prvýkrát sa na Slovensku podarilo preniesť model na stavbu, tzv. BIM manažment, počas výstavby.

Ako to ide?

Musia sa zrušiť staré postupy. Keď sa k tomu dospeje, potom to ide ľahko. Brzdí to aj vyšší počet zainteresovaných ľudí, ako aj zlá pozícia investora, ktorý napríklad niekedy nedokáže zlomiť už zazmluvneného dodávateľa, ktorý má svoje priority.

Nevyplýva nedôvera investorov aj z podozrenia, že ponúkate len ďalší produkt, ktorý sa snažíte čo najviac a najlepšie predať?

Áno, BIM je nová vec a stále sme vo fáze edukácie našich klientov. Buď sa nám podarí vyvolať ich záujem, alebo nie. BIM sa stalo slovom, ktoré je sexi a medzi projektantmi je veľmi rozšírené. Vo firmách navyše existuje kvalitné softvérové vybavenie, ale nie vždy projektant vie, o čom hovorí, keď kladne odpovedá na otázku, či dokáže ponúknuť kvalitnú službu v BIM-e. Poznám veľa príkladov z praxe, že služba bola dodaná nekva­litne, čo potom vrhá zlé svetlo nie na projektanta, ale na BIM. Ten s tým však nič nemá, je to najmä o ľuďoch.

Na začiatku ste vraveli, že žijeme ako v Matrixe. Nechýba vám v tomto digitálnom svete ako klasickému architektovi aj kresba ceruzkou po papieri, teda priame prepojenie ruky s hlavou?

Domnievam sa, že bez toho to nikdy nepôjde. Prenášanie idey pomocou ceruzky na papier nezmizne nikdy a môžeme sa pritom zdigitalizovať do akejkoľvek miery. Kým nevymyslia tablet, ktorý sa priamo napojí na mozog a bez použitia ruky nakreslím domy, dovtedy budem potrebovať ceruzku. Veľmi často sa však stretávam u architektov s názormi, že BIM je pre konštruktérov a nie pre architektov. To je však obrovský omyl.

Prečo?

Keď máme skicu (ideu), potom máme šancu pomocou BIM technológie vypracovať architektonickú štúdiu, ktorá už v tejto fáze zodpovie na mnohé otázky, na ktoré za normálnych okolností dokáže odpovedať iba realizačný projekt. Prvotnú myšlienku si viem preveriť cez BIM model do takej miery, že moja architektúra sa stáva pravdivou.

Čo to znamená, že architektúra sa stáva pravdivou?

Ak sa architektúra na nič nehrá, je úprimná vo svojom výraze, forme a hlavne funkčnosti. Keď investor platí za funkčnú priestorovo vy­koordinovanú hmotovo-priestorovú štruktúru, overenú z pohľadu geometrie, priestoru, svetla, dopravy, požiarnej ochrany, energetickej náročnosti a iných dôležitých nárokov, ktorej pravdivosť preukázal v tomto prípade simulačný proces v digitálnom priestore. A v realite, keď sa dielo postaví, bude naozaj fungovať tak, ako sa investor s architektom rozhodli a dohodli na úvod. Hovorím o tom, že investor neplatí iba za „pekné“ vizualizácie, ktorých pravdivosť preverí až drahá výstavba…

Ste prezidentom BIM asociácie Slovensko. Aké sú jej úlohy?

Existujeme už piaty rok a, žiaľ, stále trochu suplujeme rolu štátu, pretože ten je najväčší nositeľ benefitov a mal by byť činný aj pri tejto téme, čo by malo byť v jeho záujme, ako je to napríklad vo Fínsku. BIM sa takisto stáva politikou a bude raz povinný ako inde vo svete. Asociácia vznikla ako tretí sektor, združuje všetky subjekty, ktoré majú o BIM záujem. Naša členská základňa sa v ostatnom čase dosť rozšírila – máme subjekty od významných dodávateľov, projektové firmy, dodávateľov softvérov až po akademický sektor, obce, stavovské komory a pod. Našou úlohou je osveta a zavedenie štandardov do praxe pre celé Slovensko. Stali sme sa členom medzinárodnej organizácie Governement BIM Task Group, ktorá si dala za úlohu naštartovať a skorigovať proces v celej Európe. Dnes sa už, našťastie, na Ministerstve dopravy a výstavby SR formuje expertná skupina, ktorá by mala pripravovať o.i. aj legislatívny rámec pre SR. Zavedenie informačného modelovania bude mať dosah nielen na stavebnú legislatívu, ale napríkald aj na verejné obstarávanie, poisťovne, finančnú správu atď. BIM je téma, ktorá ďaleko prevyšuje oblasť stavebníctva a jej všetky konzekvencie do budúcna si ešte dnes ani nedokážeme predstaviť. Téma má obrovský potenciál.

Darí sa vám tieto myšlienky implementovať aj do školstva medzi mladú generáciu?

Spolupracujeme s vysokými školami, ale tam nám to ide trochu pomalšie, ako som si predstavoval. Už pred šiestimi rokmi (2012) som pochopil, že to chce novú generáciu, aby sa naštartoval proces zavedenia BIM-u. Samozrejme, predpokladá to aj záujem investorov.

Ing. arch. Michal Pasiar

V združení BIM asociácia Slovensko zastáva pozíciu prezidenta od jej vzniku v januári 2013. Od ukončenia štúdia na Fakulte architektúry Slovenskej technickej univerzity v Bratislave v roku 1999 sa venuje aktívnej architektonickej praxi a konzultačnej činnosti. V roku 2011 založil vlastný architektonický ateliér ACREA, ktorý sa podieľa na rôznych projektových úlohách na Slovensku aj v zahraničí. Popri práci sa venuje aj publikačnej činnosti.

 

Zdroj: www.asb.sk

Bytový dom Turiec

Rekonštrukcia, ktorá prináša nový rozmer bytovkového riešenia

Projekt s názvom Bytový dom TURIEC sa nachádza na ul. Československej brigády vo Vrútkach – niekoľko metrov od hranice s mestskou časťou Priekopa, ktorá patrí mestu Martin. Vznikol kompletnou prestavbou pôvodného trojpodlažného bytového domu a prináša tak priestor na komfortné a moderné bývanie rodín v dostupnej lokalite.

Pôvodný bytový dom, ktorý postavil približne v päťdesiatych rokoch minulého storočia miestny stavebník a podnikateľ Ing. Vladimír Klimeš pre svojich zamestnancov, získal novú tvár. V pôvodnom bytovom dome sa nachádzalo v 2 vchodoch celkovo 12 bytov. Priestor pod sedlovou strechou slúžil ako povala, na ktorej sa sušila bielizeň. Bytový dom nebol ničím výnimočný, zapadal do okolitej blokovej zástavby a za hlavné negatívum môžme považovať fakt, že do roku 2013 výrazne chátral. Nehnuteľnosť však skrývala jednu výnimočnú devízu, ktorou bol uzavretý pozemok vo dvore bytového domu s rozlohou štedrých 2 355 m². Na tomto pozemku boli podľa pamätníkov kedysi postavené garáže a dielne slúžiace firme pána Klimeša.

pôvodný bytový dom

Spoločnosť Bukna Laurinčík, s. r. o., z Dolného Kubína nadobudla tento bytový dom od pôvodných vlastníkov v roku 2013. Po príprave potrebnej projektovej dokumentácie a zabezpečení všetkých povolení sa investor na jar roku 2014 pustil do realizácie stavebnej časti. Na jeseň 2014 bola stavba úspešne dokončená a skolaudovaná. ,,Celý projekt bol pre nás veľká výzva. Robili sme na tom relatívne mladá partia, vtedy všetci pod 30 rokov, takže sme si živo realizovali našu víziu o rodinnom bývaní. Tvorba projektu nás veľmi bavila – napriek tomu, že to bola rekonštrukcia a nadstavba starého bytového domu, takže nás čakalo množstvo negatívnych prekvapení. Napokon sa však projekt podarilo úspešne dokončiť a predajnosť je veľmi dobrá,“ vyjadril sa na margo realizácie Juraj Bukna.

Investor pôvodný bytový dom kompletne a zásadne rekonštruoval, v rámci čoho prispôsobil dispozície pôvodných bytov súčasným trendom a taktiež zhotovil v strešnom priestore ďalšie poschodie so 4 úplne novými bytmi. Aj keď by sa na veľkorysý pozemok zmestil ešte ďalší bytový dom, vlastník sa rozhodol inak. Celý pozemok patriaci bytovému domu vyčlenil výlučne pre potreby jeho obyvateľov. Zhotovil na ňom uzavreté parkovisko pre 32 áut a súkromný uzavretý park s rozlohou cca 1 000 m2. Práve uzavreté parkovisko a veľkorysý zelený súkromný park s chodníkmi, lavičkami a zeleňou sú prvkami, ktoré tento projekt výrazne odlišujú od jeho konkurencie. ,,Tlak na ceny bol obrovský, kupujúci nie sú takí silní ako vo väčších mestách, a preto sme museli tvrdo šetriť. No zároveň sme nechceli urobiť len obyčajnú bytovku. Veľmi sme chceli vybudovať pre obyvateľov krásny park a to sa nám podarilo,“ dodal Juraj Bukna.

Bytový dom Turiec

Zo 16 bytov je 15 trojizbových a len jeden dvojizbový. Jediný menší dvojizbový byt vznikol pre pasáž, ktorou sa cez stred bytového domu vchádza na dvor a do parku bytového domu. Priestranné a svetlé byty sú rozumne členené na dennú a nočnú časť, pričom takmer každý byt má šatník a špajzu. Novopostavené balkóny všetkých bytov majú zaujímavých 7 m2 a sú bez výnimky orientované do parku.

Bytový dom Turiec

Obytná plocha 16 bytov bez balkónov a pivníc predstavuje takmer 1 200 m2. Pôvodné zvislé konštrukcie sú z pálenej 45 cm hrubej keramickej tehly a nové z pórobetónových tvárnic. Vodorovné konštrukcie sú betónové. Bytový dom je zateplený polystyrénom, pričom fasáda je ozvláštnená atraktívnou imitáciou dreveného obkladu. Streche dominuje krytina z falcovaného plechu.

Bytový dom Turiec

Ceny bytov sa pohybovali do 45 000 eur do 80 000 eur. Byty sa predávali ako tzv. holobyty, najmä z dôvodu, že kupujúci uprednostňujú možnosť lacnejšieho dokončenia bytu vo vlastnej réžii. Veľa zákazníkov si však objednalo dokončenie bytu priamo u investora. Predaj bytov bol naplno spustený v októbri 2014 a v súčasnosti je predaných 12 bytov z celkového počtu 16. Celkový náklad na projekt predstavoval cca 1 050 000 eur.

Bytový dom Turiec

Pri príprave projektu investori vyvinuli maximálne úsilie o to, aby jeho budúcim obyvateľom neponúkli iba bežné bývanie, ale aj čosi navyše. Hlavným cieľom bolo, aby budúci vlastníci bytov získali príjemný, pokojný a bezpečný domov, v ktorom sa budú cítiť nadovšetko dobre a budú ho mať radi. Tomuto cieľu podriadili všetky rozhodnutia, ktoré museli počas realizácie projektu učiniť.

Stavebné vyhotovenie bytového domu

Základy: železobetónové základy
Obvodové nosné múry: keramická pálená tehla hrúbky 45 cm
Vnútorné deliace priečky: murivo s vápenno-cementovou hladkou omietkou s dvojitým bielym náterom
Fasáda: kontaktný zatepľovací systém, izolácia EPS hrúbky 100 mm a tenkovrstvová omietka v kombinácii so systémom odvetranej fasády s obkladovými doskami a silikónová omietka vo farbe
Okná, balkónové a vstupné dvere: plastové 5-komorové s izolačným dvojsklom v identickej farbe s vonkajšími parapetami
Stropy: železobetónové stropy v kombinácii s keramickými stropmi
Schodisko a spoločné priestory: železobetónové schodisko a chodba s povrchovou úpravou terazzo
Vstupné dvere: bezpečnostné a protipožiarne vstupné dvere do bytov
Sedlová strecha: izolácia z minerálnej vlny, plech v kombinácii s izolačnou fóliovou krytinou
Balkóny: mrazuvzdorná keramická dlažba
Pivnice: rozdelené a uzamykateľné pivničné kobky
Kúrenie a príprava teplej vody: teplo a teplá voda pripravované centrálne a dovádzané do bytového domu prostredníctvom kompaktnej odovzdávacej stanice tepla (KOST)
Vetranie: prirodzené oknami, nástenné ventilátory v kúpeľniach a WC
Elektroinštalácie: svietidlové rozvody, zásuvkové obvody, umelé vetranie v kúpeľniach a WC bez okien, príprava na pripojenie tv a internet, ukončovacie prvky bielej farby

Bytový dom Turiec

Popis holobytu

  • vstupné bezpečnostné a protipožiarne dvere – plné
  • vnútorné deliace priečky z muriva
  • vnútorné vápenno-cementové omietky
  • vnútorné maľby v bielej farbe
  • plastové okná a balkónové dvere 5-komorové s izolačným dvojsklom v bielej farbe v interiéri a v antracitovej farbe v exteriéri
  • sadrokartónové podhľady s prípravou na inštaláciu svietidiel
  • hladené podlahové potery pripravené na položenie dlažby a laminátovej podlahy
  • vykurovanie zabezpečené radiátormi s termostatickými hlavicami (centrálna príprava tepla a teplej vody odovzdávaná prostredníctvom kompaktnej odovzdávacej stanice (KOST)
  • elektroinštalácia silnoprúdu s vypínačmi a zásuvkami a slaboprúdu pre rozvod elektronického vrátnika, vybudované internetové pripojenie a pripojenie TV
  • rozvody studenej a teplej vody v kúpeľni, WC a kuchyni
  • rozvody kanalizácie
  • ukončenie rozvodov vody a kanalizácie s prípravou na osadenie vane, sprchovacieho kúta a závesného WC
  • finálna príprava rozvodov vody, kanalizácie a elektroinštalácie na osadenie kuchynskej linky
  • mrazuvzdorná dlažba na balkóne
Bytový dom Turiec

Popis bytu v kompletnom vyhotovení (podľa veľkosti bytu od 5 000 eur do 7 500 vrátane DPH)

  • laminátové parkety (výber z piatich odtieňov) a okrajové lišty v miestnostiach
  • drevené laminátové dvere (výber z troch odtieňov) vrátane obložkovej drevenej zárubne a kovania (výber z troch typov)
  • zariaďovacie predmety JIKA v kúpeľni a WC
  • obklad a dlažba (výber z troch odtieňov) vo WC a kúpeľni
  • farebný náter stien (podľa výberu kupujúceho) vo vybraných miestnostiach
Bytový dom Turiec

Zdroj: www.asb.sk

inovatívne riešenia

Nový švédsky projekt ponúka inovatívne riešenia pre krízu na trhu s nehnuteľnosťami v Londýne

Rovnako ako Veľká Británia, aj Švédsko bolo v nedávnych desaťročiach nútené vysporiadať sa nedostatkom obytných nehnuteľností, pričom celková ponuka na miestnom trhu bola znížená aj v dôsledku veľkého množstva imigrantov.

Švédi však majú dlhú tradíciu v nachádzaní nových riešení v rámci trhu s nehnuteľnosťami. Nerobia tak prostredníctvom odborných správ a analýz, ale volia si omnoho praktickejší prístup v podobe masívnych „expozícií“. Jedná sa v podstate o prehliadky nových obytných komplexov a areálov, ktoré sú obvykle navrhnuté takým spôsobom, aby odzrkadľovali sociálne hodnoty daného obdobia.

Najnovším podobným projektom je komunita vybudovaná v meste Linköping na juhu krajiny, v ktorom žije približne 153 000 obyvateľov. Reč je o inovatívnej obytnej štvrti s názvom Vallastaden, ktorá je prvou mestskou expozíciou takýchto rozmerov.

Toto „mesto budúcnosti“ otvorilo svoje brány laickej a odbornej verejnosti v priebehu septembra minulého roka, pričom okamžite sem začali prichádzať masy návštevníkov, ktorých zaujímali úzke ulice, rozmanité domovy a jedinečná úprava krajiny.

Tento projekt o sebe tvrdí, že demonštruje „budúci spôsob výstavby, bývania a života v meste“. Dôraz kladie na podporu individuality a hlbšiu sociálnu interakciu v spoločensky zmiešanej komunite. K celkovej atraktivite areálov prispieva ekologická infraštruktúra, zelené spoločenské priestory a budovy skonštruované v súlade s inovatívnymi stavebnými technikami.

Futuristická štvrť sa rozlieha na ploche väčšej než osem hektárov a spája tak rozľahlý univerzitný kampus so samotným centrom mesta Linköping. Celá štvrť bola vybudovaná na zelenej lúke s využitím inovatívnych zásad krajinného plánovania a obstarávania, vďaka čomu mali jednotlivci, developeri a architekti voľnú ruku v tom, akú konečnú podobu vdýchli unikátnym obytným jednotkám.

Tohto projektu sa zúčastnilo 40 developerov, ktorí v priebehu iba piatich rokov vybudovali viac ako 1 000 domov a bytov. Výstavba prebiehala tempom, o ktorom by väčšina britských staviteľov bez váhania vyhlásila, že vôbec nie je dosiahnuteľné. Výsledky tejto iniciatívy sú pozoruhodné.

Riešenie nedostatku obytných nehnuteľností v Londýne

Vallastaden prezentuje niekoľko jedinečných riešení, ktoré by mohli byť aplikované pri riešení otázky nedostatku bývania na území Londýna.

Riešenie nedostatku obytných nehnuteľností v Londýne
Moderné bývanie: vonkajšie priestory a úprava krajiny tvoria zelenú „obývačku“ novej švédskej štvrte.

Linda Thielová je riaditeľkou nového londýnskeho štúdia White Arkitekter, ktoré spadá pod švédsku architektonickú kanceláriu, ktorá navrhla úpravu štvrte Vallastaden a pracovala aj na dizajne dvoch nových bytových komplexov.

Thielová povedala: “Hustota zástavby a úzke uličky sú kľúčovými prvkami mestskej regenerácie Londýna. Starosta Londýna má v záujme začleniť takéto prvky do nového plánu mestskej výstavby.“

Architekta ďalej uviedla: „Štvrť Vallastaden sa k výzvam spojeným s budovaním kvalitného priestoru pre život stavia úplne novým spôsobom, pričom aplikuje mnohé moderné inteligentné technológie. Úzke ulice dokonale korešpondujú s priestrannými interiérmi, mimoriadnou výškou jednotlivých podlaží a častým budovaním mezonetových bytov. Početné vonkajšie priestory a vhodné krajinárske úpravy vytvárajú ďalšie zelené „obývacie izby“, ktoré majú možnosť spoločne zdieľať všetci obyvatelia štvrte. Vytváranie takéhoto priestoru v rámci husto zastavaných oblastí si vyžaduje obzvlášť veľkú pozornosť a práve to je niečo, čo sa môžeme naučiť od štvrte Vallastaden.“

Linda Thielová a Geoff Denton z londýnskeho architektonického štúdia White Arkitekter.
Linda Thielová a Geoff Denton z londýnskeho architektonického štúdia White Arkitekter.

Pat Hayes je generálnym riaditeľom spoločnosti Be First, ktorá spadá pod firmu Barking & Dagenham a špecializuje sa na bezprostrednú regeneráciu mestských oblastí. Okrem toho má na starosti plánovanie výstavby v rámci východných štvrtí Londýna a v blízkej budúcnosti tu zamýšľa vybudovať viac než 50 000 nových obytných jednotiek.

Práve spoločnosť Barking & Dagenham je miestom, kde londýnsky starosta Sadiq Khan nedávno predstavil svetu svoj nový územný plán mesta. Je potrebné poznamenať, že starosta Londýna je tiež jedným z fanúšikov švédskeho projektu Vallastaden.

Khan povedal: „Úspech tohto projektu spochybňuje všetky výhovorky našich domácich staviteľov, ktorí tvrdia, že nedokážu budovať nové domy dostatočne rýchlo. Švédska futuristická štvrť je projektom na pôsobivej mierke a ďaleko presahuje konštruktérske možnosti, na ktoré sme boli v našich regiónoch doteraz zvyknutí. Švédski inžinieri boli schopní uviesť na trh veľký objem cenovo dostupných obytných jednotiek v rámci pozoruhodne krátkeho časového intervalu. Toto nové bývanie je navyše charakteristické ľudskou prívetivosťou a ekologickou hodnotou.“

drevené ekologické domy
Ľudia by si čoskoro mohli na svojich parcelách budovať aj takéto drevené ekologické domy.

Ako sa im to podarilo?

Vedenie švédskeho mesta poverilo plánovaním projektu Vallastaden developerskú spoločnosť Linköpingsexpo AB. Simon Helmér, ktorý je jej výkonným riaditeľom, vysvetlil: „Svoju prácu sme postavili na troch základných myšlienkach. Správa mesta už pred predajom konkrétnych parciel vypracovala podrobný plán stavby, ktorý pochádzal z dielne agentúry Oki Doki Architects.“

Developer ďalej povedal: „Dostupné pozemky sme rozdelili na 100 parciel, ktoré boli následne ponúknuté na predaj. Takýmto spôsobom sme chceli povzbudiť menších a kreatívnejších developerov. Týchto developerov sme potom nechali medzi sebou súperiť – nie však v oblasti ceny, ktorá bola fixne daná, ale s ohľadom na kvalitu výsledného projektu. Klasický spôsob fungovania bežného plánovacieho systému má tendenciu znevýhodňovať či dokonca úplne vylučovať menších developerov.“

body za využívanie drevených obkladov
Súťažiaci developeri získavali body za využívanie drevených obkladov a ekologických prvkov.

Zúčastnení developeri boli v tajnom hlasovaní posudzovaní bodovacím systémom založenom na 19 kritériách. Body získavali napríklad za používanie dreva a inovatívnych metód budovania. Vysoko cenené boli aj energetické systémy, ktoré napríklad využívali solárne panely a nadbytočnú energiu usmerňovali naspäť do siete. Pozitívne hodnotenými prvkami boli aj umelecké úpravy a výskumné projekty zamerané na zlepšovanie sociálneho spolunažívania v bytových komplexoch. Viac bodov získavali aj adepti, ktorí nespadali pod veľké staviteľské firmy, ale pôsobili v úlohe malých inovatívnych architektonických kancelárií a developerov.

Výška budov vo futuristickej štvrti je do istej miery obmedzená požiadavkou týkajúcou sa čo najefektívnejšieho využitia denného svetla. Developeri však mali možnosť meniť výšku jednotlivých podlaží stavieb v súlade so svojimi predstavami, pomocou ktorých sa snažili dosiahnuť čo možno najlepšie výsledky. Komplex Vallastaden je tak charakteristický rôznorodou výškou budov a vysoko individuálnym vzhľadom každej stavby – jedná sa však o prvok, ktorý sa v rámci britského plánovacieho systému zdá byť mimoriadne nepopulárnym.

Inovatívne parkovanie

Všetkých 40 víťazných developerov – od najväčších švédskych firiem ako napríklad Skanska až po jednotlivých majiteľov bytov a nových architektonických firiem – muselo prispieť k budovaniu spoločného parkovacieho domu. Jedná sa o viacpodlažné parkovisko, ktoré efektívne odstraňuje parkujúce vozidlá z úzkych uličiek a širších hlavných ulíc.

Zúčastnení developeri sa navyše v priebehu piatich rokov podieľajú aj na financovaní bezplatného členstva v automobilovom klube, pričom rezidenti za túto službu platia iba vtedy, keď motorové vozidlo používajú. Výsledkom takejto iniciatívy je skutočnosť, že pod balkónmi neparkujú žiadne autá a celková dopravná situácia v tejto štvrti je mimoriadne prehľadná.

Úprava krajiny a ďalšie možnosti

Hustota zástavby je vysoká
Hustota zástavby je vysoká, ale zelené prvky sú aj napriek tomu kľúčovou zložkou developerského plánu.

Developeri museli dodržiavať aj ďalšie jednoduché pravidlá. Každá budova musela siahať až po samotný chodník, aby tak vznikali súvislé priečelia. Podmienkou bolo tiež začlenenie nebytových priestorov na podporu rozvoja podnikov.

Rôzne skupiny developerov sa v rámci jednotlivých obytných blokov pričinili o vytvorenie „komunálnych skleníkov“ o celkovej rozlohe až 250 metrov štvorcových, ktoré zahŕňajú pracovné priestory pre obyvateľov, vnútorné ihriská pre deti, ale aj skutočné skleníky, v ktorých si môžu rezidenti pestovať kvety a vybrané domáce plodiny. Súčasťou bytových komplexov sú často aj hosťovské izby, v ktorých môžu rezidenti ubytovať svojich priateľov.

Švédska štvrť Vallastaden v súčasnosti zahŕňa 200 študentských izieb dostupných na prenájom, 250 prenajímateľných obytných nehnuteľností, 550 bytov určených pre priamy predaj a 40 samostatných apartmánov.

Simon Helmér nakoniec dodal: „Takéto projekty umožňujú nezávislým architektom a developerom prejaviť svoju kreativitu. Jedná sa o mimoriadne zaujímavý koncept, ktorý môže rovnako efektívne fungovať v škandinávskych mestách, ale aj v britských metropolách.“

verejné „skleníky“
Hlavná ulica štvrte Vallastaden je určená výhradne pre chodcov. Každá budova sa vyznačuje unikátnym dizajnom, pričom verejné „skleníky“ sú kľúčovým prvkom.
ČO MAJÚ SPOLOČNÉ BUBLINY NA KOBERCI A PRÁVO?

Čo majú spoločné bubliny na koberci a právo?

O bubline pod kobercom ste už počuli? S článkom našich partnerov z BUKNA, advokátska kancelária, s.r.o. musíme 100 % súhlasiť. Nedalo sa to napísať lepšie. Veľakrát sme sa s podobnou situáciou stretli. Keď sme podobný obchod odmietli, druhá strana sa často čudovala. Ale s odstupom času sa ukázalo, že sme urobili dobre. Pretože „vytesňované“ problémy (zatlačené bubliny) sa vždy v akejsi forme vrátia.

Tú situáciu pozná asi každý. Pri ukladaní nového koberca sa objaví bublina. Vyvýšené miesto, kde koberec neprilieha na dlážku, a ktoré kazí celkový dojem. Ak na takúto bublinu zatlačíme, často sa objaví inde. Keď novú bublinu nevidieť (pod posteľou), je všetko v poriadku. Keď sa ale zjaví na viditeľnom mieste, boj s bublinou pokračuje. Niečo podobné sa deje v práve. S tým rozdielom, že tu môžu byť bubliny veľmi zradné. Hlavne tie „pod posteľou“.

Ako príklad poslúži predaj nehnuteľnosti. Takmer každý, aspoň raz v živote niečo predal alebo kúpil. Zväčša nejde o málo peňazí, takže vznikajú rôzne komplikácie – bubliny. Napríklad daňové. Predaj sa často realizuje so ziskom, a nie každý je ochotný zaplatiť daň s tým spojenú. A preto sa vymýšľajú spôsoby, ako sa dani vyhnúť. Jedným z najbežnejších je uviesť do zmluvy nižšiu sumu, ako je skutočná cena. S tým, že časť peňazí sa zaplatí pomimo (na čierno). Zdá sa to ako ideálne riešenie, predávajúci nevytvára predajom zisk a tým pádom neplatí ani daň. A môže to vyhovovať aj kupujúcemu. Napríklad, ak má nezdanené príjmy (čierne peniaze). Ak by bola v kúpnej zmluve uvedená reálna (vyššia) cena, mohli by vzniknúť otázky, odkiaľ na to vzal.

Tým, že zmluvné strany zatlačia pomyselnú daňovú bublinu, vznikajú prinajmenšom dve nové

Tá prvá, predstavme si, že nehnuteľnosť bude mať závažné vady. Kupujúci preto od kúpy odstúpi a žiada vrátenie peňazí. Koľko môže žiadať? To, čo je v zmluve? Alebo to, čo zaplatil naozaj? Môže žiadať všetko, ale súd mu s najväčšou pravdepodobnosťou prizná len to, čo bolo v zmluve. Predávajúci by bol hlúpy, aby na súde priznal čierne príjmy.

A tá druhá? Predstavme si, že sa kupujúci rozhodne v krátkej dobe so ziskom predať. Ako náklad na kúpu vie však preukázať len to, čo zaplatil podľa zmluvy. Ak nový kupujúci odmietne platiť načierno a bude v zmluve žiadať uvedenie plnej kúpnej ceny, papierový zisk nešťastného prvého kupujúceho (teraz predávajúceho) presahuje jeho skutočný zisk. A umelo mu narastá daňová povinnosť.

Podobné prípady sa nevyskytujú len pri nehnuteľnostiach. Takmer pri každom právnom úkone sa objavujú bubliny, ktoré účastníkom prekážajú. Či už sú to dane, zmluvné vzťahy, pracovnoprávne veci. Nanešťastie, riešenie je mnohokrát horšie, ako samotný problém. Najmä vtedy, ak sa javí ako jednoduché a bezproblémové.

Ak vám teda niekedy navrhnú elegantné zatlačenie vašej bubliny, pozrite sa pod posteľ, či tam neobjavíte bubliny nové. Nie vždy sa im síce dá vyhnúť, ale je dobré o nich vedieť.

Autor: JUDr. Ondrej Bukna LL.M.
www.bukna.eu

Miliardár Buffett vstupuje na berlínsky trh s nehnuteľnosťami

Miliardár Buffett vstupuje na berlínsky trh s nehnuteľnosťami

Americký miliardár a známy investor Warren Buffett vstupuje na berlínsky trh s nehnuteľnosťami. Jeho firma Berkshire Hathaway Home Services (BHHS) bude spolupracovať s miestnou realitnou spoločnosťou Rubina Real Estate. S odkazom na oznámenie Buffettovho podniku o tom informovala agentúra Reuters. Ceny nájmov a nehnuteľností v nemeckom hlavnom meste rastú, stále sú ale pod úrovňou v iných západoeurópskych metropolách ako je Londýn alebo Paríž, drahší je aj bavorský Mníchov.

Podľa šéfa BHHS Gina Blefariho ide o prvú dohodu so zahraničným partnerom, nebude vraj ale posledná: „V nadchádzajúcich mesiacoch uzavrieme franšízove zmluvy s renomovanými realitnými kanceláriami v Európe, Ázii, Severnej Amerike a ďalších krajinách,“ povedal Blefari podľa serveru Spiegel Online.

Berkshire Hathaway Home Services

Berkshire Hathaway Home Services bola založená v roku 2013. Podľa ich údajov spolupracuje s viac ako 45 tisíc maklérmi a 1400 realitnými agentúrami v USA. Jej majiteľ Warren Buffett je podľa časopisu Forbes so svojimi viac ako 80 miliardami dolárov druhým najbohatším mužom na svete a preslávil sa svojím čuchom pre výhodné obchody. V období finančnej krízy po roku 2007 požičala jeho investičná firma Berkshire Hathaway peniaze banke Goldman Sachs, zaisťovni Swiss Re alebo priemyselnému kolosu General Electric. Späť ich získala spolu s tučnými ziskami, pripomenul Spiegel Online.

Veľké nemecké mestá sa stávajú „mekkou“ realitných investorov. Podľa minuloročnej štúdie poradenskej spoločnosti PricewaterhouseCoopers (PwC) a neziskové organizácie Urban Land Institut sa to začína odrážať aj na rastoch nájmov, ktorý by mal byť tento rok najvyššie v Európe.

Podľa nemeckej centrálnej banky sa ceny bývania v Berlíne, Hamburgu, Mníchove alebo Frankfurte nad Mohanom od roku 2010 zvýšili o viac ako 60 percent. Banka už vlani varovala pred možnou realitnou bublinou.

Zdroj: ČTK

Rapídne zotavenie írskej ekonomiky.

Rapídne zotavenie írskej ekonomiky. Čo je za tým?

Presne takto pred dekádou zakúsili Íri na vlastnej koži – po rokoch blahobytu a neobmedzeného prístupu k financiám – írsku krízu. Najznámejší írsky ekonóm David McWilliams nedávno pre írske noviny The Irish Times skonštatoval, že ekonomická kríza v Írsku sa predpokladať dala. Rapídne zotavenie ekonomiky nie.

Pre Írov to boli ťažké roky, ktoré pre nich znamenali poníženie a hnev nad vlastnou neschopnosťou i neschopnosťou kompetentných.

Ťažké roky však zvládli bravúrne a za mnoho môže aj ich neuveriteľný pozitivizmus, zmysel pre humor, neformálnosť, dobrá nálada a aj to, že krajina ponúka atraktívne daňové stimuly pre nadnárodné spoločnosti.

Banková kríza bola “Made in Ireland”

Každý, kto sa pred rokom 2008 zaujímal o ekonomiku na zelenom ostrove, mohol tušiť, že sa toto udeje. Po tom, ako írskym bankám došli financie, začali si ich požičiavať zo zahraničia, aby mohli financovať mániu na trhu írskych nehnuteľností. Následne sa írske domácnosti zadlžili natoľko, že nestačili splácať hypotéky. Banková kríza nezačala so skrachovaním bánk v roku 2008 ale s nadmerným poskytovaním úverov už začiatkom roku 2000. Šéfovia írskych bánk si však brúsili zuby na väčšie bonusy a začali čoraz viac riskovať. Po celom svete hľadali možnosti ako si požičať ďalšie peniaze, ktoré by následne poskytli vo forme úverov doma v Írsku. Čím väčšie zisky banka dosahovala, tým boli vyššie bonusy bankárov. Banky požičiavali a Íri si kupovali nehnuteľnosť za nehnuteľnosťou. Zlyhanie zo strany bánk bolo predvídateľné, zabrániteľné a vyrobené v Írsku, skonštatoval vo svojom komentári David McWilliams. Tento kolaps ani tak nebol príčinou následných problémov Írska, ale skôr dôsledkom predchádzajúcich hospodárskych previnení.

Krajina profituje z technologických inovácií, ktoré začali po roku 2012

Prekvapujúcim faktom však zostáva nečakané oživenie hospodárstva, ktoré sa dá pozorovať od roku 2012. Ekonomika sa zotavila pomerne rýchlo. Prečo je tomu tak? David McWilliams to vo svojej pravidelnej rubrike popisuje nasledovne. Globálny hospodársky cyklus, a hlavne ten írsky, veľmi závisí od zmien, ktoré so sebou prinášajú technologické inovácie. Írsko z toho profituje viac ako ktorákoľvek iná krajina. Veď nenadarmo opisujú Írsko ako Silicon Valley Európy.

“Rok 2008 bol v skutočnosti rok, kedy sa všetko začalo,“ hovorí David.

Revolučný iPhone lámal rekordy predaja, bol spustený Netflix,  Amazon vydal Kindle. V roku 2008 bola prenajatá prvá izba cez Airbnb. Sociálna sieť Twitter sa rozbehla a bol založený Instagram. Spustili Spotify, jednu z technológií ktorá zmenila hudobný priemysel. O rok neskôr vznikli aj Whatsapp, Snapchat, či Uber. V Japonsku Satoshi Nakamoto vytvoril Bitcoin.

Práve tieto technológie zmenili spôsob fungovania hospodárstva. Írsko, kde je vysoká prítomnosť zahraničných spoločností, (hlavne vďaka atraktívnym daňovým stimulom) je jednou z krajín, ktoré naštartovanie týchto technológií posunuli tam, kde je teraz. Írska ekonomika reagovala na tieto technologické zmeny mimoriadne dobre, zamestnanosť a dopyt stále rastú.

Všetko závisí od jednotlivcov

Na koniec sa David McWilliams pýta: “Ako sa náš vzdelávací systém bude v blízkej dobe prispôsobovať svetu, v ktorom ľudia budú musieť vytvárať vlastné pracovné miesta, na rozdiel od hľadania práce, ktorú dáva niekto iný? Ako budú sociálne a daňové systémy využívať technológie a údaje na zlepšenie efektívnosti? Ako sa bude politika zaoberať víťazmi a porazenými v tejto novej ekonomike? Naučili sme sa niečo od posledného bankového kolapsu?“

Odpoveďou môže byť, že sme sa naučili pravdepodobne viac ako si myslíme, ale menej, ako by sme mali. Ľudská prirodzenosť je taká, aká je a trh s nehnuteľnosťami môže ľahko priniesť novú bublinu v extrémne krátkom čase.

Všetko záleží aj od nás jednotlivcov, ako sa postavíme k tomuto “novému svetu a technologickým výzvam.“