Čo majú spoločné bubliny na koberci a právo?

ČO MAJÚ SPOLOČNÉ BUBLINY NA KOBERCI A PRÁVO?

Čo majú spoločné bubliny na koberci a právo?

O bubline pod kobercom ste už počuli? S článkom našich partnerov z BUKNA, advokátska kancelária, s.r.o. musíme 100 % súhlasiť. Nedalo sa to napísať lepšie. Veľakrát sme sa s podobnou situáciou stretli. Keď sme podobný obchod odmietli, druhá strana sa často čudovala. Ale s odstupom času sa ukázalo, že sme urobili dobre. Pretože „vytesňované“ problémy (zatlačené bubliny) sa vždy v akejsi forme vrátia.

Tú situáciu pozná asi každý. Pri ukladaní nového koberca sa objaví bublina. Vyvýšené miesto, kde koberec neprilieha na dlážku, a ktoré kazí celkový dojem. Ak na takúto bublinu zatlačíme, často sa objaví inde. Keď novú bublinu nevidieť (pod posteľou), je všetko v poriadku. Keď sa ale zjaví na viditeľnom mieste, boj s bublinou pokračuje. Niečo podobné sa deje v práve. S tým rozdielom, že tu môžu byť bubliny veľmi zradné. Hlavne tie „pod posteľou“.

Ako príklad poslúži predaj nehnuteľnosti. Takmer každý, aspoň raz v živote niečo predal alebo kúpil. Zväčša nejde o málo peňazí, takže vznikajú rôzne komplikácie – bubliny. Napríklad daňové. Predaj sa často realizuje so ziskom, a nie každý je ochotný zaplatiť daň s tým spojenú. A preto sa vymýšľajú spôsoby, ako sa dani vyhnúť. Jedným z najbežnejších je uviesť do zmluvy nižšiu sumu, ako je skutočná cena. S tým, že časť peňazí sa zaplatí pomimo (na čierno). Zdá sa to ako ideálne riešenie, predávajúci nevytvára predajom zisk a tým pádom neplatí ani daň. A môže to vyhovovať aj kupujúcemu. Napríklad, ak má nezdanené príjmy (čierne peniaze). Ak by bola v kúpnej zmluve uvedená reálna (vyššia) cena, mohli by vzniknúť otázky, odkiaľ na to vzal.

Tým, že zmluvné strany zatlačia pomyselnú daňovú bublinu, vznikajú prinajmenšom dve nové

Tá prvá, predstavme si, že nehnuteľnosť bude mať závažné vady. Kupujúci preto od kúpy odstúpi a žiada vrátenie peňazí. Koľko môže žiadať? To, čo je v zmluve? Alebo to, čo zaplatil naozaj? Môže žiadať všetko, ale súd mu s najväčšou pravdepodobnosťou prizná len to, čo bolo v zmluve. Predávajúci by bol hlúpy, aby na súde priznal čierne príjmy.

A tá druhá? Predstavme si, že sa kupujúci rozhodne v krátkej dobe so ziskom predať. Ako náklad na kúpu vie však preukázať len to, čo zaplatil podľa zmluvy. Ak nový kupujúci odmietne platiť načierno a bude v zmluve žiadať uvedenie plnej kúpnej ceny, papierový zisk nešťastného prvého kupujúceho (teraz predávajúceho) presahuje jeho skutočný zisk. A umelo mu narastá daňová povinnosť.

Podobné prípady sa nevyskytujú len pri nehnuteľnostiach. Takmer pri každom právnom úkone sa objavujú bubliny, ktoré účastníkom prekážajú. Či už sú to dane, zmluvné vzťahy, pracovnoprávne veci. Nanešťastie, riešenie je mnohokrát horšie, ako samotný problém. Najmä vtedy, ak sa javí ako jednoduché a bezproblémové.

Ak vám teda niekedy navrhnú elegantné zatlačenie vašej bubliny, pozrite sa pod posteľ, či tam neobjavíte bubliny nové. Nie vždy sa im síce dá vyhnúť, ale je dobré o nich vedieť.

Autor: JUDr. Ondrej Bukna LL.M.
www.bukna.eu

Darujem nehnuteľnosť. Ničí ma.

Darujem nehnuteľnosť. Ničí ma

Možno sa zdá, že všetky nehnuteľnosti sa kupujú s jasným zámerom využitia. Teda kupujúci vopred vie, prečo nehnuteľnosť kupuje. Chce v nej vyrábať, predávať, úradovať, skladovať, bývať alebo ju prenajímať. To ale nie je pravda. Ľudia často kupujú len tak, bez zámeru. Keď sa potom pýtame na dôvody kúpy, väčšinou dostaneme odpoveď, že bola dobrá cena, boli voľné peniaze. A časom sa uvidí, čo s tým.

Rýchla kúpa

Za “dobrú cenu” sa väčšinou ponúkajú nehnuteľnosti, ktoré sa nedarí predať. Nezriedka ide o chátrajúce stavby. Niekto napríklad ponúka nevyužitú opustenú stavbu o rozlohe 1 000 m², ktorej cena je 100 tis. eur. Povedzme, že jej cena, v prepočte na m² alebo v porovnaní so susednými stavbami, vyzerá neodolateľne. Kupujúci, keďže má voľné peniaze, po tomto obchode skočí. Najlepšie v tajnosti, aby mu to nikto nevyfúkol. Takže na nejaké hĺbkové analýzy, preverovanie územného plánu alebo statiky, porady so stavbármi, právnikmi a maklérmi, nie je priestor. Krátko po kúpe si nový majiteľ ešte môže užiť trochu eufórie. Najmä, keď svoj nový úlovok prezentuje kamarátom pri káve. Tento, pre niekoho neodolateľný pocit, je príčinou mnohých chýb. A to nie len pri investíciách do nehnuteľností.

Vytriezvenie

Vytriezvenie prichádza pozvoľna. Začne to prvým predpisom poistného. Každoročne je tiež potrebné platiť daň z nehnuteľnosti a úhradu za vodu z atmosférických zrážok (áno, to je voda, ktorá na nehnuteľnosť naprší a treba ju odviesť kanalizáciou). A možno elektrinu. Ak ročné poistné predstavuje 1 200 eur, daň z nehnuteľnosti 1 600 eur, odplata za odvod dažďovej vody 800 eur a platby za udržiavací odber elektriny 800 eur, ročné náklady predstavujú 4 400 eur. A to s nehnuteľnosťou ešte nič nerobíme. Len ju držíme zavretú. Tieto ročné náklady, ktorým je takmer nemožné sa vyhnúť, predstavujú 4,4 % z ceny nehnuteľnosti. Nehovoriac o tom, že niektorá nehnuteľnosť si pýta aj v “zmrazenom” stave výrazne viac. Napríklad opravy zatekajúcej strechy, výmena vybitých okien, stráženie, kúrenie a pod. Aj podpriemerný hospodár spočíta, čo sa stane, ak to takto pôjde 3, 5, alebo 10 rokov. Netreba zabúdať na to, že nevyužívaná nehnuteľnosť rýchlo chátra. Treba konať.

Akcia. Záchrana alebo cesta do pekla

Majiteľ pochopil, že si nemôže dovoliť držať nevyužitú nehnuteľnosť. Prvý nápad je prerobiť budovu na byty. Skoro zistí, že územný plán v danej lokalite bytovú výstavbu zakazuje. Skúsi budovu predať. Zistí však, že ani po 12 mesiacoch nenašiel vhodného kupujúceho. Zníži cenu na sumu, za ktorú budovu kúpil? Nie, prerobiť nechce. Veď už 2 roky financuje základné náklady, ktoré s držbou budovy má. Rozhodne sa, že budovu zrekonštruuje na moderné obchodné priestory, čo zodpovedá územnému plánu. Objedná projekt, ktorý stojí ďalších 20 tis. eur. Súčasťou projektu je rozpočet, podľa ktorého do budovy treba investovať ďalších 600 tis. eur. Nešťastný majiteľ však za budovu už zaplatil všetko, čo mal. Zúfalý preto ide do banky, kde mu povedia, že podmienkou poskytnutia úveru je zmluvne zabezpečený budúci záujem o jeho budovu. Majiteľ si urobí prieskum a zistí, že budúce nájmy, resp. budúca predajná cena zrekonštruovanej budovy mu nepokryjú splátky úveru, resp. náklady na investíciu. Majiteľ si uvedomí, že drvivá väčšina jeho myšlienok, času a energie smeruje do problému s budovou a vôbec nemá čas na svoje vlastné podnikanie. Takto začína samozrejme trpieť. Situácia je zlá a majiteľ preklína deň, kedy nehnuteľnosť kúpil. Pomyslí si, aké by to bolo krásne mať svoje utopené peniaze spať a zároveň nemať žiadne starosti s tou nehnuteľnosťou za “dobrú cenu”.

Rozuzlenie

Výsledky bezhlavého prístupu k investícii môžu byť rôzne. Tým šťastným to niekedy naozaj vyjde. Dodatočne nájdu zmysluplné a ekonomicky opodstatnené využitie nehnuteľnosti alebo ju so ziskom ďalej predajú. Iní akceptujú škody a predajú nehnuteľnosť so stratou. Pre tých najmenej šťastných predstavuje nepremyslená investícia bremeno, ktoré nesú celé roky a možno ich stiahne úplne pod vodu. A tu naozaj platí, že niektoré veci nechceme ani zadarmo.

Ako sa problémom vyhnúť? V ideálnom prípade treba postupovať presne opačne. Začať by sme mali naozaj dôslednou analýzou možností využitia nehnuteľnosti. Pri náročnejších prípadoch aj za pomoci ekonómov, právnikov a odborníkov zo stavebníctva. Z takejto analýzy by mala vyplynúť premyslená stratégia, ktorej súčasťou sú rôzne scenáre využitia nehnuteľnosti, vrátane ich ekonomickej kalkulácie.

Ak niekedy budete stáť pred rozhodnutím, či do určitej nehnuteľnosti ísť alebo nie, obráťte sa pokojne na nás. Veľmi radi sa s vami podelíme o naše know-how a skúsenosti z iných projektov.

Emailová adresa: info@buknalaurincik.sk

Telefón: 0917 113 248

Bytový dom TURIEC dopadol vynikajúco. Ľudia majú krásne byty, priestranný uzavretý park a súkromný parking.

Keď sa bojíš vojsť do nehnuteľnosti

Projekt bytového domu Turiec dopadol vynikajúco. Ľudia majú krásne byty, priestranný uzavretý park a súkromné parkovanie. Málokto by dnes uveril, ako to tam vyzeralo pred tým, ako sme bytovku kúpili.

Okná a dvere na prvom podlaží boli zamurované a pivnice tiež. Nevedeli sme prečo. Keď sme chceli urobiť ohliadku pivničných priestorov a prvého poschodia, potrebovali sme vybúrať pár tehál. Keď sme ich vybúrali, nik nechcel vojsť dnu. Všetci sa báli strašidelnej kombinácie nepreniknuteľnej tmy, neporiadku a zápachu. Jedine Jano si natiahol šál na nos a vošiel dnu. Veľmi zle vyzerali aj ostatné poschodia. Najdôležitejšie však bolo, že to všetko boli len povrchové nepríjemnosti. Stavba, ako taká, bola vyhotovená veľmi kvalitne a bola jednoducho perfektná. Na tom sme chceli stavať.   

Neskôr nám “murovacie” opatrenia vysvetlil náš kamarát Viktor, ktorý má medzi miestnymi veľký rešpekt. Mal stráženie tejto bytovky mal na starosti a musel zamurovať každý otvor do výšky 3 m, lebo inak sa mu dnu sústavne sťahovali neprispôsobiví nájomníci. A tak sme sa do toho pustili a stálo to za to. Opäť sa ukázalo, že každá vada, ktorá vytvára zápornú hodnotu nehnuteľnosti sa dá odstrániť. Otázne sú len náklady.

Ešte stále váhate, či sa oplatí investovať v lokalite Kubínskej hole?

Oplatí sa investovať v lokalite Kubínskej hole? Naše tipy, prečo áno

Ešte stále váhate, či sa oplatí investovať v lokalite Kubínskej hole? Pozreli sme sa jej na zúbky z hľadiska voľnočasových aktivít spojených s aktívnym oddychom a našli sme hneď niekoľko perličiek.

Hľadáte „to vaše“ miesto pre trávenie času v okolí Kubínskej hole? K tomu máme zas tip my pre vás: projekt Mačičkovo ešte ponúka pár posledných voľných pozemkov. Viac informácií sa dozviete na www.macickovo.eu.

1. Lyžovanie

Hádam najviac ste o lokalite mohli počuť v súvislosti so zimnými športami, ktorých je tu možnosť pestovať hneď niekoľko: lyžovanie, freeride, skialpinizmus či bežecké lyžovanie. Veľkou výhodou Kubínskej hole je južná strana zjazdových svahov, čo robí toto stredisko ideálnym miestom pre lyžovačku. Svahy sú zasnežované technickým snehom, čo garantuje dobré lyžiarske podmienky v každom počasí.

lyžovanie, freeride, Mačičkovo - Kubínska Hoľa
lyžovanie, freeride, Mačičkovo - Kubínska Hoľa

2. Mimosnehová sezóna a leto

Mimosnehová sezóna a leto prinášajú možnosť nenáročnej pešej turistiky. Odmenou za námahu sú nové, netradičné výhľady a miesta tichšie ako hrebeňové partie Tatier alebo Fatier. Možnosť hubárčenia tiež nie je na zahodenie. Viete, kde sa nachádza jediná turistická chata v pohorí Oravská Magura? Je to Chata na Kubínskej holi. Pri dobrej viditeľnosti uvidíte dolinu Oravy, Chočské vrchy, Západné Tatry, Nízke Tatry, Malú Fatru aj Veľkú Fatru. Skutočne bohatá ponuka. Skúsili ste už trasu Oravský Podzámok – sedlo Príslop – Kubínska hoľa – Minčol – Oravský Podzámok? Odporúčame! Pokiaľ si pešiu turistiku chcete ozvláštniť či zrýchliť a máte kondíciu, lokalita má ideálny profil pre trailové behy.

Mimosnehová sezóna a leto prinášajú možnosť nenáročnej pešej turistiky
Mimosnehová sezóna a leto prinášajú možnosť nenáročnej pešej turistiky

Je lepšie kúpiť alebo prenajať nehnuteľnosť?

Rôzne názory

Často počúvame rozporuplné názory na to, či je lepšie nehnuteľnosť kúpiť, alebo si ju prenajímať. Zväčša sú tieto názory dosť radikálne. Jedno majú spoločné – dotyčný sa väčšinou vyjadruje k situácii niekoho iného alebo zdôvodňuje svoje vlastné rozhodnutie.

Berte to s rezervou

Prečo by sme takéto úsudky iných mali vnímať s rezervou? V prvom prípade, ak človek hodnotí rozhodnutie iného, len veľmi ťažko posúdi situáciu z perspektívy toho, koho sa týka. Teda hodnotiteľ nepozná presné podmienky, za ktorých sa iný rozhodol, či určitú nehnuteľnosť kúpi alebo prenajme. Nepozná jeho potreby, nepozná jeho finančnú situáciu, mentalitu, jeho plány a množstvo iných faktorov, ktoré môžu na rozhodnutie vplývať. Hodnotí skrz svoju optiku, cez svoje skúsenosti, potreby, cez svoje videnie sveta. V druhom prípade, ak človek zdôvodňuje svoje vlastné rozhodnutie o tom, či treba nehnuteľnosť kúpiť alebo prenajať, má tendenciu racionalizovať svoje vlastné konanie. Všimnite si, keď sa raz niekto rozhodol nehnuteľnosť kúpiť, pri pive vymenúva len dôvody, ktoré jeho rozhodnutie potvrdzujú.

Čo je teda lepšie?

Podľa nás neexistuje univerzálna odpoveď. Pre niekoho je kúpa bytu ideálne rozhodnutie. Splátka hypotéky spolu s nákladmi na bývanie neprevyšuje potenciálne nájomné. Daný človek má v mieste bydliska stálu prácu a aj keby ju nemal, nie je ochotný sa sťahovať do iného mesta. Navyše, spláca hypotéku za veľký byt a v starobe, keď už hypotéku splatí a deti odídu z domu, plánuje byt predať a kúpiť si niečo menšie a lacnejšie. Z takto získaného rozdielu, ktorý nemusí byť vôbec malý, si spríjemní dôchodok. Navyše, ak zoberieme do úvahy, že cenová hladina nehnuteľností z dlhodobého hľadiska stúpa, kúpa vyzerá ako jasná voľba. Hypotéky tiež často slúžia ako dobrý spôsob šetrenia. Nebyť povinnosti platiť hypotéku, veľa z nás by nebola schopná odložiť a ušetriť ekvivalent hypotekárnej splátky. Jednoducho by sme tie peniaze minuli. Na druhej strane je mnoho ľudí, ktorým sa kúpa neoplatí. Sú to zväčša nadštandardne zarábajúci ľudia, ktorí menia miesta pobytu, najmä kvôli práci. Ušetrené peniaze sú schopní odkladať a investovať. V sumáre im to vyjde lepšie, ako keby mali vlastnú nehnuteľnosti.

Úplne inou kategóriou sú podnikatelia. Napríklad banky. Robia všetko preto, aby sa zbavili svojich nehnuteľností a vyhľadávajú nájmy. Predajom svojich nehnuteľností získavajú likviditu, nemusia sa sústrediť na starostlivosť o nehnuteľnosti a venujú sa naplno svojmu biznisu. Náklady bánk na nájmy, v porovnaní s odpismi vlastných nehnuteľností, sa pravdivejšie odrazia v ich hospodárskych výsledkoch. Niektorí podnikatelia zas majú svoj biznis založený na vlastnení nehnuteľností. Ide napríklad o prípady, kedy sú nehnuteľnosti umiestnené na strategických miestach (lekáreň pri nemocnici, uhoľné sklady pri železničnej trati a pod.). V takýchto prípadoch je vlastníctvo samozrejme lepšie, pretože skončením nájmu by pravdepodobne skončil aj biznis.

Obrovské rozdiely naprieč Európou.

Samozrejme, na naše rozhodnutie vplýva aj situácia na trhu s nehnuteľnosťami. Veľmi zaujímavé je napríklad to, koľko % domácností vlastní bývanie naprieč Európou. Na Slovensku má svoje vlastné bývanie približne 90 % domácností. Vedú Rumuni s 96 %. Priemer EÚ je na úrovni 70 % a najmenej vlastného bývania majú Nemci – 52 %. O príčine týchto rozdielov si napíšeme na inom mieste.

Takže ako?

Keď sa nás niekto spýta, či je lepšie nehnuteľnosť kúpiť alebo prenajímať, odpovieme, že nevieme a že záleží na konkrétnom prípade. Podstatné je nehodnotiť iného, pokým nepoznáme presnú situáciu. A čo sa týka vlastných rozhodnutí, najdôležitejšie je, aby náš úsudok čo najmenej ovplyvnili emócie. Lebo ak sa rozhodujeme na základe emócií, nasleduje tzv. racionalizácia. Teda utvrdzovanie samého seba v tom, že sme sa rozhodli správne. Podľa nás je to najnebezpečnejšia vec, ktorá môže pri rozhodovaní o kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti postretnúť. A neplatí to len pri nehnuteľnostiach. Týka sa to áut, frajeriek, manželiek, dovoleniek a pod. Fyzik Richard Philips Feynman povedal: “Nesmieš klamať sám seba, lebo ty sám sa dokážeš oklamať najlepšie.”