Možno sa zdá, že všetky nehnuteľnosti sa kupujú s jasným zámerom využitia. Teda kupujúci vopred vie, prečo nehnuteľnosť kupuje. Chce v nej vyrábať, predávať, úradovať, skladovať, bývať alebo ju prenajímať. To ale nie je pravda. Ľudia často kupujú len tak, bez zámeru. Keď sa potom pýtame na dôvody kúpy, väčšinou dostaneme odpoveď, že bola dobrá cena, boli voľné peniaze. A časom sa uvidí, čo s tým.
Rýchla kúpa
Za “dobrú cenu” sa väčšinou ponúkajú nehnuteľnosti, ktoré sa nedarí predať. Nezriedka ide o chátrajúce stavby. Niekto napríklad ponúka nevyužitú opustenú stavbu o rozlohe 1 000 m², ktorej cena je 100 tis. eur. Povedzme, že jej cena, v prepočte na m² alebo v porovnaní so susednými stavbami, vyzerá neodolateľne. Kupujúci, keďže má voľné peniaze, po tomto obchode skočí. Najlepšie v tajnosti, aby mu to nikto nevyfúkol. Takže na nejaké hĺbkové analýzy, preverovanie územného plánu alebo statiky, porady so stavbármi, právnikmi a maklérmi, nie je priestor. Krátko po kúpe si nový majiteľ ešte môže užiť trochu eufórie. Najmä, keď svoj nový úlovok prezentuje kamarátom pri káve. Tento, pre niekoho neodolateľný pocit, je príčinou mnohých chýb. A to nie len pri investíciách do nehnuteľností.
Vytriezvenie
Vytriezvenie prichádza pozvoľna. Začne to prvým predpisom poistného. Každoročne je tiež potrebné platiť daň z nehnuteľnosti a úhradu za vodu z atmosférických zrážok (áno, to je voda, ktorá na nehnuteľnosť naprší a treba ju odviesť kanalizáciou). A možno elektrinu. Ak ročné poistné predstavuje 1 200 eur, daň z nehnuteľnosti 1 600 eur, odplata za odvod dažďovej vody 800 eur a platby za udržiavací odber elektriny 800 eur, ročné náklady predstavujú 4 400 eur. A to s nehnuteľnosťou ešte nič nerobíme. Len ju držíme zavretú. Tieto ročné náklady, ktorým je takmer nemožné sa vyhnúť, predstavujú 4,4 % z ceny nehnuteľnosti. Nehovoriac o tom, že niektorá nehnuteľnosť si pýta aj v “zmrazenom” stave výrazne viac. Napríklad opravy zatekajúcej strechy, výmena vybitých okien, stráženie, kúrenie a pod. Aj podpriemerný hospodár spočíta, čo sa stane, ak to takto pôjde 3, 5, alebo 10 rokov. Netreba zabúdať na to, že nevyužívaná nehnuteľnosť rýchlo chátra. Treba konať.
Akcia. Záchrana alebo cesta do pekla
Majiteľ pochopil, že si nemôže dovoliť držať nevyužitú nehnuteľnosť. Prvý nápad je prerobiť budovu na byty. Skoro zistí, že územný plán v danej lokalite bytovú výstavbu zakazuje. Skúsi budovu predať. Zistí však, že ani po 12 mesiacoch nenašiel vhodného kupujúceho. Zníži cenu na sumu, za ktorú budovu kúpil? Nie, prerobiť nechce. Veď už 2 roky financuje základné náklady, ktoré s držbou budovy má. Rozhodne sa, že budovu zrekonštruuje na moderné obchodné priestory, čo zodpovedá územnému plánu. Objedná projekt, ktorý stojí ďalších 20 tis. eur. Súčasťou projektu je rozpočet, podľa ktorého do budovy treba investovať ďalších 600 tis. eur. Nešťastný majiteľ však za budovu už zaplatil všetko, čo mal. Zúfalý preto ide do banky, kde mu povedia, že podmienkou poskytnutia úveru je zmluvne zabezpečený budúci záujem o jeho budovu. Majiteľ si urobí prieskum a zistí, že budúce nájmy, resp. budúca predajná cena zrekonštruovanej budovy mu nepokryjú splátky úveru, resp. náklady na investíciu. Majiteľ si uvedomí, že drvivá väčšina jeho myšlienok, času a energie smeruje do problému s budovou a vôbec nemá čas na svoje vlastné podnikanie. Takto začína samozrejme trpieť. Situácia je zlá a majiteľ preklína deň, kedy nehnuteľnosť kúpil. Pomyslí si, aké by to bolo krásne mať svoje utopené peniaze spať a zároveň nemať žiadne starosti s tou nehnuteľnosťou za “dobrú cenu”.
Rozuzlenie
Výsledky bezhlavého prístupu k investícii môžu byť rôzne. Tým šťastným to niekedy naozaj vyjde. Dodatočne nájdu zmysluplné a ekonomicky opodstatnené využitie nehnuteľnosti alebo ju so ziskom ďalej predajú. Iní akceptujú škody a predajú nehnuteľnosť so stratou. Pre tých najmenej šťastných predstavuje nepremyslená investícia bremeno, ktoré nesú celé roky a možno ich stiahne úplne pod vodu. A tu naozaj platí, že niektoré veci nechceme ani zadarmo.
Ako sa problémom vyhnúť? V ideálnom prípade treba postupovať presne opačne. Začať by sme mali naozaj dôslednou analýzou možností využitia nehnuteľnosti. Pri náročnejších prípadoch aj za pomoci ekonómov, právnikov a odborníkov zo stavebníctva. Z takejto analýzy by mala vyplynúť premyslená stratégia, ktorej súčasťou sú rôzne scenáre využitia nehnuteľnosti, vrátane ich ekonomickej kalkulácie.
Ak niekedy budete stáť pred rozhodnutím, či do určitej nehnuteľnosti ísť alebo nie, obráťte sa pokojne na nás. Veľmi radi sa s vami podelíme o naše know-how a skúsenosti z iných projektov.
Emailová adresa: info@buknalaurincik.sk
Telefón: 0917 113 248