Časopis Forbes vyspovedal našich partnerov Juraja Buknu a Jána Laurinčíka. Článok časopisu Forbes si môžete prečítať nižšie:
Keď nemáš peniaze, pomôže nápad. Ako sa oravskí developeri presadili v realitnom biznise
Spoznali sa ako realitní makléri na rodnej Orave. Keď zistili, že nehnuteľnosti v ponuke zväčša nie sú pekné ani funkčné, rozhodli sa dieru na trhu využiť a založili developerskú spoločnosť. A hoci v tomto nákladnom biznise začínali bez pomoci bánk, aktuálne patrí značka Bukna a Laurinčík medzi najväčších developerov na severnom Slovensku.
Doba po páde režimu architektúre na Slovensku veľmi nepriala. Ľudia chceli bývať čo najrýchlejšie vo veľkom, krásnom a modernom. Alebo aspoň v lepšom ako susedia. Vkus stavbárov často ustúpil finančným limitom, módnym trendom či čisto inžinierskemu pohľadu na stavbu.
Bez vkusu
Výsledok je doposiaľ vidieť v rôznych kútoch Slovenska – divoké kombinácie cukríkových farieb, betónu a nablýskaných zábradlí, nefunkčné okná zvláštnych tvarov či rokokové balustrády na balkónoch a terasách rodinných domov. Tu padla fasáda za obeť výpredaju v miestnych stavebninách, tam architektúra doplatila na projektanta v rodine, ktorý „nám urobí návrh lacnejšie“.
Juraj Bukna (vľavo) a Ján Laurinčík vybudovali na Orave developerskú spoločnosť. Foto: archív BL s.r.o.
Pri predaji nehnuteľností to pravidelne cítili aj dolnokubínski realitní makléri Juraj Bukna a Ján Laurinčík. Hoci jeden pracoval ako koncipient v advokátskej kancelárii a druhý vyštudoval verejnú správu, najviac ich bavil realitný biznis, pri ktorom sa obaja spoznali.
Byty a domy, ktoré predávali, však mali často kopec múch. „Stavali sa hrozné veci a nedalo sa to predávať,“ spomína na začiatok milénia Bukna.
Dôvodom podľa neho mohlo byť aj to, že veľkí developeri na Oravu neprišli, pretože to pre nich nebolo ekonomicky zaujímavé. Mnohých bytových projektov v regióne sa potom zhostili stavbárske firmy.
„Tie sa síce skvele vyznali v remesle, ale málo sa zamýšľali nad niečím takým ako je architektúra, zákazník a jeho potreby, umiestnenie stavby v krajine či verejný priestor,“ hovorí Bukna.
Byty mali často výmery, ktoré si začínajúce rodiny nemohli dovoliť, v domoch bol zlý mix bytových a nebytových priestorov, architektonicky boli škaredé. „Opakovane sme sa snažili firmy presvedčiť, aby stavali inak, až sme sa napokon rozhodli, že to skúsime sami,“ vysvetľuje Bukna.
Chýbajú prostriedky, pomôže nápad
Náklady na výstavbu nehnuteľností sa začínajú na desiatkach či skôr stovkách tisíc eur, takže pre začínajúcich hráčov nie je developing jednoduchý segment biznisu. „Banky nám nechceli požičať, lebo sme boli mladí a nemali sme v tomto biznise žiadnu históriu,“ hovorí Juraj Bukna.
V začiatkoch teda pomohla rodina a priatelia, ktorí k úsporám začínajúcich developerov pridali na rozbeh vlastné prostriedky.
Napriek tomu museli nájsť cestu, ako sa v tomto vysokonákladovom biznise presadiť bez väčšieho kapitálu. Pomohlo poznanie prostredia, ktoré mali „obehané“ za roky maklérčenia.
„Pre nedostatok peňazí sme museli pohnúť hlavou. Zamerali sme sa na staré nehnuteľnosti, ktorým bolo možné vďaka dobrému nápadu rýchlo vdýchnuť nový život aj s nízkymi nákladmi,“ vysvetľuje Bukna.
Takou nehnuteľnosťou bola napríklad chátrajúca budova starej policajnej stanice na dolnokubínskom Brezovci. Štát sa snažil budovu opakovane predať v dražbe, no neúspešne. Územný plán totiž nepripúšťal využiť budovu na výstavbu bytov a nikto o ňu nemal záujem.
Blízkosť nemocnice priviedla Buknu s Laurinčíkom k nápadu pretvoriť policajnú stanicu na ambulancie pre súkromných lekárov. „Obvolali sme lekárov z nemocnice aj širšieho okolia a zistili sme, že sú nám dokonca ochotní zaplatiť veľkú časť ceny dopredu,“ spomína Bukna.
Developeri kúpili objekt za vynikajúcu cenu 60-tisíc eur, za pár mesiacov ho zrekonštruovali, pristavili garáže a výhodne predali všetky priestory.
Prvý projekt premenil chátrajúcu policajnú stanicu v Dolnom Kubíne na súkromné ambulancie pre lekárov. Foto: archív BL
„To, že nám lekári verili a zaplatili vopred, bola pre naše začiatky nielen veľká ekonomická vzpruha, ale aj povzbudenie, že ideme dobrým smerom, že to dokážeme,“ hovorí Bukna.
Druhý život budov
Úspech partnerov povzbudil. Namiesto atraktívnych lokalít na zelenej lúke začali hľadať ďalšie problémové nehnuteľnosti a vlastníkov, ktorým ostal v rukách realitný Čierny Peter.
Nehnuteľností „v strese“ alebo vlastníkov „pod tlakom“ nie je podľa Buknu na Slovensku málo. Punc realít ako uchovávateľa hodnoty či zhodnotenia má na Slovensku medzi ľuďmi veľkú tradíciu.
Mnohí podnikatelia pretavili zarobené peniaze do nehnuteľností v centre mesta či skladov na periférii v presvedčení, že v prípade nehnuteľnosti nemôžu šliapnuť vedľa. Až potom začali zisťovať nuansy pravidiel územného plánu, starostlivosti o pamiatky či špecifiká miestneho trhu.
„Je sexi povedať – kúpil som budovu v centre mesta. Ale málokedy si kupujúci urobia prehľad, koľko ich vyjde rekonštrukcia, majú premrštené predstavy o cenách nájmu kancelárskych priestorov, zisťujú, že vložené náklady sa im vrátia až po mnohých rokoch a podobne.“
Projekt apartmánových domov Hillside na Kubínskej holi. Foto: archív BL
Príklad? Jeden nemenovaný slovenský podnikateľ z oblasti stavebníctva. Časť výnosov z podnikania pretavil do hotela v kúpeľnom mestečku. Po čase zistil, že okolité penzióny vyplácajú svojich pracovníkov načierno a keďže chce podnikať poctivo, nedokáže im konkurovať cenou. Zúfalý sa napokon rozhodol z biznisu vycúvať a hotel predal na splátky Buknovi a Laurinčíkovi.
„Vymysleli sme, že z toho urobíme apartmánový dom, pustili sme sa do práce a o osem mesiacov sme z projektu exitovali so ziskom predajom všetkých apartmánov, pričom nám ešte zostal pozemok,“ hovorí oravský developer.
Nehnuteľnosti v strese
Revitalizácia starej nehnuteľnosti sa im oplatila aj pri ďalšom projekte. Bytový dom v peknej lokalite na hraniciach Martina a Vrútok získal v reštitúcii lekár pôsobiaci už dlhé roky v Bratislave. No získal ho aj s nájomníkmi, ktorí dom „vybývali“.
Budova vyzerala strašidelne a mala v okolí takú zlú povesť, že po zotmení ju ľudia radšej obchádzali po druhej strane ulice. „Po rokoch snaženia sa vlastníkovi podarilo nájomníkov presťahovať do inej lokality a hľadal niekoho, kto by zdevastovaný dom kúpil,“ hovorí Bukna.
„Vybývaný“ bytový dom vo Vrútkach získal novú podobu a prestal strašiť okolie. Foto: BL
Dvojica z Oravy zacítila ďalšiu príležitosť, ako rýchlo a bez veľkých nákladov priniesť na trh pekné a funkčné byty. Dom očistili až na tehlu, v podkroví pridali pár bytov a celý projekt podriadili myšlienke ideálneho bývania pre rodiny s deťmi.
Veľký pozemok vo vnútrobloku premenili na park s ihriskom a súkromné parkovacie miesta pre vlastníkov bytov. Územný plán ostal zachovaný, byty sa rozchytali ako teplé rožky.
Prestup do developerskej ligy
Po druhom úspešnom projekte sa dvojica rozhodla opustiť istotu doterajších zamestnaní a naplno sa pustiť do práce, ktorá ich baví najviac. „Aktuálne máme na konte už 11 projektov a stále nás to veľmi baví,“ hovorí Bukna.
A hoci spočiatku išlo len o malé projekty, banky začali developerom dôverovať a podnikatelia sa presunuli k ambicióznejším zámerom. Výstavba apartmánových domov Hillside v lyžiarskom stredisku Kubínska hoľa im vyniesla tento rok takmer šesť miliónov eur, apartmány v Bešeňovej ďalších tri a pol milióna eur.
Značka Bukna a Laurinčík sa tým zaradila medzi najväčších developerov na severnom Slovensku.
Vizualizácia novej podoby chátrajúceho hotela Panda vo Vysokých Tatrách. Foto: archív BL
S väčšími projektmi však prišli aj väčšie problémy. Pri výstavbe v blízkosti prírodných rezervácií sa ozvali ochranári, miestni obyvatelia rozbehli petície.
„Rešpektujeme okolie a ľudí, ktorých sa dotýka naša činnosť a máme zásadu, že všetkým dopredu vysvetľujeme, čo, prečo a ako ideme robiť a počúvame ľudí, čo chcú a čo nechcú oni. Ak sme však v súlade s územným plánom, ideme si za svojím. Zatiaľ to funguje a ľudia otvorenú komunikáciu oceňujú,“ uzatvára Bukna.
Zdroj: www.forbes.sk