Obnova bývalých rekreačných zariadení je prístup, ktorý preferuje samospráva mesta Vysoké Tatry. Oravský developer Bukna & Laurinčík v spolupráci s architektonickým štúdiom Atrium z Košíc zmenili bývalý hotel Panda na prémiový apartmánový dom Lebenski.

Jeho portfólio zahŕňa apartmánový dom Borovica, apartmány Bešeňová, v roku 2022 skolaudované apartmány Hillside na Kubínskej holi. Aktuálne dokončil projekt Zelená Lipa v Dolnom Kubíne, ktorý je nominovaný na CE ZA AR 2024.

Pomyselnou čerešničkou na torte a vlajkovou loďou je práve apartmánový dom v Hornom Smokovci pre náročnú klientelu. Architektonicky pôsobí budova umiernene a nadčasovo a farbami fasády sviežo a s vkusom zapadá do krajiny.

Pred hotelom Panda v tatranskej lokalite Pekná vyhliadka postavili zotavovňu Nový život, ktorú skolaudovali v roku 1962 pod záštitou Okresného národného výboru v Poprade. Stavebníkom bola organizácia Rekreácia členov výrobných družstiev Praha. Neskôr bol objekt známy ako hotel Panda.

Developer pri zmene názvu rekreačného zariadenia využil nemecké slovo Leben (život) a vznikol tak nový názov – Lebenski. Projekt stavia na zasadení apartmánového domu do horského prostredia s vyhliadkou na krajinu pod kopcom. Je určený návštevníkom Vysokých Tatier, ktorí uprednostňujú aktívny pohyb. Stavba je nad chodníkom popri Ceste slobody a 100 metrov od Tatranskej elektrickej železnice, ktorá spája tatranské osady.

„Súťaž v pravom slova zmysle sme nerobili. Dlhodobo sledujeme prácu špičkových architektonických ateliérov. Keď sa nám práca niektorého dlhodobo pozdáva, oslovíme ho,“ povedal ešte v roku 2023 člen vedenia firmy Juraj Bukna. Impulzom na výstavbu bolo samotné prostredie Tatier, pretože túžili robiť projekt práve na takomto unikátnom mieste. Prípravy sa začali v roku 2020. Apartmánový dom vznikal pod vedením architekta Michala Buráka, ktorý je držiteľom Ceny Dušana Jurkoviča, ocenenia CE ZA AR a mnohých iných.

Apartmánový dom Lebenski má tri nadzemné podlažia, 33 apartmánov, 6 mezonetov a vonkajšie spevnené plochy na parkovanie. Ubytovacie jednotky na úrovni terénu majú predzáhradky.

Rozloha apartmánov sa pohybuje od cca 43 m² do takmer 150 m² a ceny zodpovedajú lokalite aj materiálu. Pohybujú sa od približne 300-tisíc do 750-tisíc eur, aktuálne je predaných asi 75 %apartmánov. Strešné mezonetové apartmány uvoľní developer do predaja po ukončení stavby. Ceny upravil, išlo len o plánované a štandardné odchýlky, ktoré zohľadnili rozpracovanosť projektu.

Pri tvorbe objektu si architekti zvolili cestu postupného odkrývania nánosov času. „Osekali sme na kosť, čo nebolo potrebné, zachovali sme hodnotné momenty a vniesli do konceptu požiadavky klienta na nové využitie objektu,“ uviedol architekt Michal Burák. V náznakoch boli pre nich inšpiráciou historické vysokohorské hotelové komplexy zo sveta.

Na otázku, aké podmienky mala samospráva, odpovedal, že to bolo zabezpečenie požadovaného počtu parkovacích miest, realizácia vodozádržných opatrení a nepresiahnutie výšky pôvodnej stavby.

Zachovali pôvodný žulový masívny obklad, ktorý znovu použili na obloženie spodnej časti stavby, ďalej steny, stropy, konštrukcie. Nový krov nadstavili do výšky pôvodného hrebeňa.

„Keďže pôvodný krov bol zobytnený len čiastočne, úpravou jeho konštrukcie sme dosiahli efekt, že hmota pôsobí ako dvojpodlažná budova s dvoma podkrovnými podlažiami. Plus sa nám podarilo zobytniť aj podzemné podlažie pod terasou prízemných apartmánov,“ priblížil architekt Michal Burák.

Za vydarené považuje Burák celé titánzinkové podkrovie vrátane viacúrovňových mezonetov. Veľkou výzvou pre ateliér bolo zobytnenie podzemného podlažia, ktoré so sebou prinieslo riešenie konštrukčných a technologických otázok. V dome bude priestor na nabíjanie elektrobicyklov, dvoch elektromobilov a sušenie lyžiarok.

Apartmánový dom nebude mať stálu recepciu, nahradili ju inteligentné kľučky, ktoré obyvatelia ovládajú cez mobilný telefón. Spoločné priestory vrátane spevnených plôch a parkovísk sú štandardné a bude sa o nestarať správca, na ktorého má developer vysoké nároky.

Na kvalitu a vzhľad stavby vplýva vo veľkej miere použitý materiál, developer použil veľmi kvalitné a prémiové materiály ako polyuretánová podlaha, titánzinková strešná krytina, pôvodný žulový obklad alebo drevohliníkové okná.

Juraj Bukna a Ján Laurinčík Regionálny developer z Oravy, ktorý nesie meno svojich zakladateľov, stojí za projektom apartmánového domu Lebenski vo Vysokých Tatrách.

Okrem domáceho Dolného Kubína má Bukna&Laurinčík zrealizované projekty aj v Banskej Bystrici a Martine a pripravuje zámer v Žiline. Firma realizuje polyfunkčné domy, apartmánové domy, obytné domy či kancelárske priestory na Orave. Významnou udalosťou je pre ňu nominácia nadčasového polyfunkčného domu Zelená lipa na ocenenie CE ZA AR 2024, ktorý navrhlo košické architektonické štúdio Atrium Architekti.

O developerských začiatkoch, výstavbe vo Vysokých Tatrách, nominovanej Zelenej lipe a ďalších témach sme sa rozprávali s konateľmi firmy – Jurajom Buknom a Jánom Laurinčíkom.

Developerská spoločnosť Bukna&Laurinčík existuje od roku 2011. Akým vývojom ste prešli za 13 rokov? Aké boli vaše developerské začiatky?

J. BUKNA: Development naplno robíme od leta 2017. Dovtedy sme robili projekty len popri našich pôvodných zamestnaniach – ja som pracoval v advokátskej kancelárii a spoločník Ján Laurinčík viedol svoju realitku. Začali sme tesne po škole a bol to trochu „punk“, najmä čo sa týka riadenia stavby a financovania. Boli sme bez akýchkoľvek skúseností, ale veľmi sme chceli.Náš prvý projekt bol medicínske centrum, v ktorom sme v starej policajnej stanici v Dolnom Kubíne vybudovali Medicentrum – deväť ambulancií, lekáreň a desať garáží.

Neboli sme úplne bez skúseností, robili sme právo nehnuteľností a aj ako realitní makléri, ale ostatné veci sme sa učili sami v priebehu realizácií našich projektov. Chodili sme na školenia, „odkukávali“ sme od skúsenejších. Pomohli nám mentori a veľa sme študovali. Študujeme vlastne stále.

J. LAURINČÍK: Spätne to hodnotíme pozitívne, pretože prvé počiny výborne preverili našu ochotu ostať v tomto biznise, ktorý dnes definujeme ako sústavné riešenie problémov. Nabrali sme cenné skúsenosti a ako bonus máme neuveriteľné zážitky. Od počiatku je s nami vo firme kolega Peter Zubaj, ktorý pri spomienkach na začiatky nevie zadržať smiech. Práve Peter riadi náš projekt Lebenski vo Vysokých Tatrách.

Nedávno ste v Dolnom Kubíne dokončili polyfunkčný dom Zelená lipa, ktorý navrhli Atrium Architekti a dnes je nominovaný na ocenenie CE ZA AR. Ako na projekt reagujú domáci?

J. BUKNA: Na Zelenú lipu máme veľmi pozitívne ohlasy. Ten projekt je krásny a klienti si ho veľmi chvália. Architektov si vyberáme jednoducho, sledujeme odborné publikácie, a keď sa nám páči práca niektorého z ateliérov, tak ho oslovíme. Zelená lipa je komunitné bývanie vo veľmi vysokom štandarde. Stojí na okraji najobľúbenejšieho sídliska Bysterec, kde je v pešej dostupnosti kompletná občianska vybavenosť.Máme tam veľké hliníkové okná, originálnu tehličkovú fasádu kombinovanú so štýlovou plechovou fasádou, ktorá je odvetraná. Sú tam aj zelené strechy, veľké lodžie a veľké strešné terasy. Využívame aj podlahové kúrenie, čo v bytoch nie je bežné. Krásny prvok sú aj exteriérové screenové rolety, ktoré zabezpečujú tienenie a aj súkromie. Architektúra a aj použité materiály sú výnimočné.

J. LAURINČÍK: Denne chodím okolo a vždy sa veľmi poteším, že v Dolnom Kubíne máme takúto stavbu. Je to subjektívne, ale inak to zhodnotiť neviem. Zelená lipa je naša prvá nominácia na ocenenie CE ZA AR. Veľmi nás to potešilo, a motivuje nás to, aby sme ešte viac pridali a aj do budúcna robili takéto diela. Nominácia na ocenenie CE ZA AR je pre nás veľkou motiváciou do budúcna.

J. BUKNA: Tatry sú slovenský klenot, a preto mnohí pozorne vnímajú, čo tam robíte. Sme viac pod drobnohľadom úradov, ochranárov, ale aj verejnosti. Je dobre, že to tak je, a nám to neprekáža, lebo pravidlá sa snažíme dodržiavať všade. S povoľovacím procesom v Tatrách sme problém nemali. Na povoľovacích procesoch pracujeme veľmi systémovo a využívame množstvo interných manuálov, ktoré stále vylepšujeme. A treba povedať, že ak rekonštruujete existujúci objekt, čo je náš prípad, je to výrazne jednoduchšia situácia, ako keď staviate „na zelenej lúke“.

J. LAURINČÍK: V našom prípade sme špeciálne pripomienky verejnosti nezaregistrovali a ochranári mali len také požiadavky, ktoré vyplývajú zo stupňa pásma ochrany, v ktorom sa nachádzame.

Ďalšia osobitosť Tatier je malá ponuka a veľký dopyt. Mám pocit, že v Tatrách je dopyt po všetkom. Apartmány, domy, chaty, pozemky, na všetko čaká množstvo kupujúcich. To generuje náročného klienta, ktorý chce nehnuteľnosť, ktorá je architektonicky a kvalitatívne hodná Tatier. Uvedomujeme si, že naše dielo bude dlhé roky súčasťou tatranského prostredia, to je obrovská výzva.

J. BUKNA: Neviem, to je ťažká otázka. Veľmi veľa by záležalo na kvalite personálneho obsadenia takéhoto úradu a na kvalite územného plánu, ktorý vie definovať požiadavky na architektúru. Potom je tu otázka vynútiteľnosti práva, v čom sme na Slovensku, žiaľ, slabí. Ak chcú samosprávy pozitívne ovplyvňovať architektúru na svojom území, nemajú to ľahké, ale nesmú to vzdať.

Apartmánový dom Lebenski stojí v Hornom Smokovci. Prečo práve tam? Ako dlho ste hľadali pozemok?

J. LAURINČÍK: Príležitosť sme v Tatrách hľadali roky. Zameriavali sme sa najmä na Smokovce a Tatranskú Lomnicu, takže fyzicky sme veľa nepochodili. Príležitostí v Tatrách je málo, a keď na nejakú narazíte, zvyčajne je tam určitý problém, ktorý treba riešiť. Tých problémov je neúrekom, od prehnaných očakávaní predávajúcich cez konkurenciu až po rôzne právne komplikácie a technické limity. Ale development je o riešení problémov. O terajší projekt sme dlho bojovali a sme radi, že sa nám ho podarilo získať. Je to fantastické miesto.

J. BUKNA: Ďalší projekt v Tatrách nemáme v štádiu prípravy, ale je pravda, že by sme chceli v Tatrách pokračovať. Fyzicky si hotel alebo sanatórium postaviť trúfame. Nebojíme sa ani národných kultúrnych pamiatok. Druhá vec je hoteliersky biznis alebo biznis sanatórií, v tom nie sme doma, preto týmto smerom neuvažujeme.

Kupujú klienti apartmány skôr pre seba alebo na prenájom?

J. LAURINČÍK: Ako v ktorom projekte. Ak ide o projekt Lebenski, klienti si apartmány kupujú najmä pre svoju potrebu. Slováci už dávno vedia, že tie môžu byť dobrým zdrojom príjmov. Tí, ktorí kupujú apartmány s týmto cieľom, vedia, ako na to, a niektorí to robia veľmi dobre.

Majú záujem o kúpu rekreačných nehnuteľností aj Poliaci a Česi, prípadne iní zahraniční investori?

J. BUKNA: Keď sme chystali projekty na Liptove alebo vo Vysokých Tatrách, robili sme prieskum, koľko majiteľov existujúcich rekreačných nehnuteľností prichádza spoza hraníc. Výsledok je, že veľmi málo, väčšina sú Slováci.

V Tatrách je málo pozemkov a vysoké ceny nehnuteľností. Navyše, ako sme už spomínali, pre komplikovaný povoľovací proces sa tu stavia extrémne ťažko. Keby ste mali tú kompetenciu, ako by ste riešili zlepšenie dostupnosti nehnuteľností?

J. LAURINČÍK: Neviem. Toto je v prvom rade otázka na Tatrancov, na širokú verejnosť, na urbanistov. Čo v Tatrách chceme, aké sú potreby, čo je cieľ alebo ideál? Toto sú otázky, ktoré treba v spoločnosti vyriešiť ako prvé.

Primátor mesta Vysoké Tatry presadzuje úplnú stavebnú uzáveru. Čo si o tom myslíte?

J. LAURINČÍK: Dôležitý je kontext, v ktorom to odznelo, a ten nepoznám. Uzávera môže mať zmysel v určitých oblastiach, ak sleduje legitímne ciele. Na druhej strane výstavba musí reagovať na potreby spoločnosti, a ak sú tieto potreby v súlade s koncepciou rozvoja danej samosprávy, mala byť mať zelenú. Samozrejme, za predpokladu, že stavebníci budú dodržiavať všetky regulatívy.

Od apríla 2024 je platná novela stavebného zákona. Nezlepšila situáciu pri povoľovaní?

J. BUKNA: Ešte uvidíme, treba na to čas. Zatiaľ sme zaregistrovali, že úrady majú ťažšiu situáciu, pretože niektoré situácie sú nejasné a nevedia, ako postupovať. Od nového stavebného zákona nemáme špeciálne očakávania. Sústredíme sa na to, aby sme sa mu čo najlepšie prispôsobili.

Čo treba dobudovať, obnoviť v Tatrách, aby sa zlepšil komfort návštevníkov v porovnaní s Rakúskom, Talianskom či so Slovinskom? J. BUKNA: Nosnú infraštruktúru. Myslím tým najmä záchytné parkoviská a verejnú hromadnú dopravu tak, aby centrá tatranských osád neboli preťažené autami a boli čo najpriateľskejšie k chodcom. Chodec v Tatrách vôbec neprekáža, prekáža len veľké množstvo áut.

Je podľa vás naplnený poten­ciál Vysokých Tatier v turizme, športe v klimatickej liečbe?

J. LAURINČÍK: Každý môže mať inú predstavu, ako vyzerá naplnený potenciál Tatier, takže odpoveď by bola veľmi subjektívna. Ale myslím si, že naša krajina všeobecne svoj obrovský potenciál ani zďaleka nenapĺňa.

Juraj Bukna  (40) V roku 2010 ukončil Právnickú fakultu Univerzity Komenského v Bratislave. Počas štúdia pracoval ako realitný maklér a neskôr pôsobil v advokácii, kde sa zameriaval na obchodné právo a právo nehnuteľností. Riadi firmu a je zodpovedný za vzdelávanie, interné systémy a celkovú stratégiu. Developmentu sa venuje od roku 2017.

Ján Laurinčík (41) Vyštudoval Fakultu verejnej správy na Univerzite Pavla Jozefa Šafárika v Košiciach. Od roku 2008 pracuje s nehnuteľnosťami. Najprv ako realitný maklér a neskôr ako riaditeľ realitnej kancelárie. Vo firme pôsobí ako výkonný riaditeľ a zodpovedá za akvizície nových príležitostí a za realizáciu developerských projektov. Developmentu sa venuje od roku 2017.

Text: Monika Voleková, Foto: Miro Pochyba, Bukna&Laurinčík

Článok vznikol v spolupráci s firmou BL, s. r. o.