Pri spätnom pohľade sa veľa našich developerských projektov začalo úplne nenápadne. Buď ich spustil len letmý, často náhodný pohľad na určitú nehnuteľnosť, alebo nám príležitosť priniesli realitní makléri či sme dostali echo od tipérov. A občas to bol priamy kontakt od vlastníkov nehnuteľností. Spoločným menovateľom však je, že k nám na úvod dorazila väčšinou úplne strohá a nevinná informácia o potenciálnej príležitosti. A tu to celé začína.

Každý tip okamžite vyhodnocujeme. Väčšinou od stola a ak prejde úvodnými kritériami, ideme na miesto. Ak sa príležitosť javí ako vhodná, rozbehne sa kolotoč analýz, due diligence a vyjednávaní. Sedliacky rozum nepustí, čím viac príležitostí je k dispozícii, tým je väčšia šanca, že sú medzi nimi aj tie vhodné. Preto potrebujeme vedieť o čo najväčšom počte nehnuteľností, ktoré sú vhodné na zhodnotenie a na ďalší development. Nechcem odkrývať presné čísla, ale na jeden projekt, do ktorého sa pustíme, musíme analyzovať viac ako 100 nehnuteľností.

Problém s realitnými maklérmi

Akékoľvek tipy dostávame, najlepšie informácie boli vždy od realitných maklérov, ktorých práca je pre našu firmu veľmi významná. Maklérov je na trhu veľmi veľa a majú množstvo cenných informácií. Javí sa to teda ideálne. Ale je tu problém. Makléri to nemajú vôbec jednoduché. Často vedia o zaujímavých príležitostiach, no vlastník nehnuteľnosti s nimi nechce spolupracovať, respektíve má sprostredkovateľskú zmluvu s konkurenčnou realitkou. Teda maklér, ktorý má informáciu o dobrej nehnuteľnosti, nemá motiváciu túto informáciu posúvať ďalej, pretože v prípade realizácie obchodu z neho často nič nemá. Samozrejme, existuje aj spolupráca realitiek, kedy si makléri pri tipoch podelia províziu. Makléri však vedia, aký je tento druh spolupráce zriedkavý a komplikovaný. Nikomu sa do toho moc nechce.

Win-Win riešenie problému

Rozhodli sme sa tento problém opäť poňať ako výzvu a s maklérmi sme ho vyriešili veľmi jednoducho. S realitnými kanceláriami uzavierame zmluvy o sprostredkovaní, v ktorých sa jednoducho dohodneme, že im za informáciu o nehnuteľnosti, ktorú kúpime, zaplatíme províziu, a to bez ohľadu na to, či s vlastníkom tejto nehnuteľnosti majú alebo nemajú uzavretú zmluvu o sprostredkovaní. Dokonca vlastníka predávanej nehnuteľnosti nemusia ani osobne poznať. Stačí nám dobrá informácia, ktorá v konečnom dôsledku vedie ku kúpe určitej nehnuteľnosti našou spoločnosťou.

S týmto modelom sme začali robiť na jeseň 2017 a dostavujú sa prvé pozitívne výsledky. Realitky to navyše s nami majú ľahšie, ako pri štandardnom obchode, kde obe strany obchodu nie sú doma v realitnom biznise. V jednaniach postupujeme rýchlejšie, konštruktívne a čo je najdôležitejšie, sme zvyknutí aj na riešenie právne alebo fakticky zložitých situácií. Neobjavili sme síce Ameriku, ale tento postup je naozaj málo využívaný a funguje. Dôležitá je dôslednosť a poctivosť – treba sa venovať všetkým tipom od maklérov a samozrejme, v prípade uskutočnenia obchodu “nezabudnúť” vyrovnať svoje záväzky. Toto je však pre nás úplne samozrejmé, takže pevne veríme, že objem obchodov, ktoré nám aktívne posúvajú realitní makléri, bude naďalej rásť.

Za skúšku nič nedáte. Ozvite sa nám

Ak ste realitný maklér a máte záujem vyskúšať spoluprácu s našou spoločnosťou, ozvite sa nám. Logicky nemôžeme kupovať všetko.

Momentálne sú v našej pozornosti mestá Banská Bystrica a Žilina.

V týchto mestách hľadáme pozemky vhodné na výstavbu bytových domov, respektíve rodinných domov. Samozrejme, k nami preferovaným nehnuteľnostiam máme spracovanú podrobnejšiu špecifikáciu, ktorú vám radi pošleme. Ak uvážite, že nami vyhľadávané nehnuteľnosti máte v portfóliu alebo by ste o nich mohli v budúcnosti vedieť, dohodneme províziu a budeme trpezlivo čakať na vaše informácie.

Za skúšku nič nedáte, preto sa tešíme na vaše maily na obchod@buknalaurincik.sk. Obratom vám pošleme špecifikáciu nehnuteľností, ktoré hľadáme.

To, že projekt Hillside Kubínska hoľa má výbornú polohu vo vychytenom stredisku zimných športov, je každému úplne jasné. Skvelou správou však je, že stredisko SKI Kubínska hoľa výrazne ožíva aj v lete.

Letná prevádzka lanoviek a veľa zaujímavých atrakcií

Návštevníci Kubínskej hole si neopakovateľný výhľad môžu užiť aj počas horúcich letných dní. Vďaka lanovkám, ktoré sú v lete prevádzkované cez víkendy, môžete ušetriť čas a aj energiu, a tie potom využiť na ďalšie atrakcie, o ktoré sa starajú nadšenci v spolupráci so strediskom. Takýto rozbeh letných sezón určite poteší aj budúcich majiteľov apartmánov Hillside. Čo všetko teda návštevníkov Kubínskej hole v lete čaká?

Adrenalín, relax a romantika

Letná sezóna bude na Kubínkej ozaj nabitá a každý si príde na svoje. Pre nadšencov adrenalínu je k dispozícii Bike Park, ktorý sa svojou downhillovou traťou radí k najdlhším a najťažším na Slovensku. Koho to na zemi nebaví ten si môže výhľad vylepšiť a užiť si vtáčiu perspektívu pri paraglidingu. Menej nároční adrenalínoví fanúšikovia majú k dispozícii trojkolky alebo kolobežky, ktoré sú skvelou voľbou aj pre rodiny so staršími deťmi. Ak by ste mali dosť spúšťania sa dole kopcom a radšej chcete makať, žiadny problém. Lanový park TARZANIA preverí vaše fyzické zručnosti. Alebo rôzne cyklotrasy, ktoré sú naozaj zaujímavé, náročné a veľmi populárne. Zdatnejší cyklista sa s horským bicyklom dostane až na samý vrch Kubínskej hole a svoju púť si môže osviežiť na príjemnej Chate na Kubínskej holi, ktorá sa nachádza 1100 metrov nad morom. Pre peších turistov – fajnšmekrov je veľmi lákavé, trošku skryté a tajomné, Puchmajerovej jazierko. A ak už bolo aktivity naozaj dosť, môžete si dopriať romantiku pri člnkovaní na jazierku v srdci strediska alebo letné kino s neopakovateľnou atmosférou v BaseCampe Skalka. Hovorí sa, že na Kubínskej holi môže vyrásť jedna adrenalínová atrakcia, ktorá bude najväčšia svojho druhu v strednej Európe. Keď sa tieto informácie potvrdia, určite vám dáme vedieť. Tak čo myslíte? Oplatí sa tráviť zimy aj letá v krásnom oravskom prostredí plnom rôznych aktivít? Podľa nás jednoznačne.

Tvrdá drina v blate, vode a na prekážkach

Neodmysliteľnou súčasťou leta na Kubínskej holi sa stali aj tvrdé preteky, ktoré preveria fyzickú, ale aj psychickú stránku každého bežca. Spartan Race si tento rok pre svojich súťažiach pripravil 3 preteky. Pretek BEAST, ako najťažší s dĺžkou 20+ km a plný prekážok. Ľahšia, no stále ťažká varianta preteku je SUPER, s dĺžkou trate 13+ km a viac ako 25 prekážkami. No a najkratšou variantou preteku je SPRINT, odporúčaný pre začiatočníkov, v ktorom trať meria 5+ km a má 20 a viac prekážok. Tohtoročný SPRATAN na Kubínskej holi sme si nenechali ujsť ani my. Pár záberov z nášho boja.

Ako developera nás veľmi teší, že lokalita Kubínskej hole, v ktorej plánujeme realizovať náš projekt Hillside, stále napreduje a snaží sa svojim návštevníkom ponúknuť nové a nové možnosti. Veríme že, aj vďaka tomu budú apartmány Hillside pre svojich majiteľov dobrou investíciou. Aktuálne finalizujeme projektovú dokumentáciu k územnému rozhodnutiu a podstupujeme prvé fázy inžinieringu.

Ak Vás náš projekt Hillside zaujíma, buďte pripravení a sledujte nás. Na jeseň zverejníme viac a prví záujemcovia si už budú môcť predbežne rezervovať svoje apartmány.

V projekte Lucenkova sa blížime k finišu a predpokladáme, že v auguste už bude všetko hotové. Hrubé zameranie projektu je od počiatku jasné. Ale až v posledných dňoch sa ustálili posledné detaily ohľadom budúcich užívateľov priestorov. Čítajte ďalej a zistíte viac.

Menšia a väčšia

V menšej jednopodlažnej budove bude lekáreň a dve ambulancie, ktoré budú obsadené všeobecnými lekármi. Pacienti určite ocenia vzdušnosť priestorov, 100 % bezbariérovosť, dobrú dostupnosť, blízkosť MHD a možnosti verejného parkovania. K ambulanciám a lekárni budú naviac vyhradené ďalšie súkromné parkovacie miesta.

Trojpodlažná budova na prízemí “ubytuje” kozmetický salón a krásne kancelárie o rozmere 50 m², do ktorých ešte lámeme nejakú šikovnú firmu (napríklad projektanta, znalca, architekta a pod.). Ak o niekom viete, dajte nám určite vedieť! Na zvyšnej ploche prízemia bude najväčšia prevádzka s názvom Escobar. Na druhom a treťom podlaží bude cca 600 m² špičkových kancelárií.

Escobar – burgre, quesadilla, tortilla a iné fajnovosti

Gastro prevádzka Escobar Burgers prinesie do Dolného Kubína výnimočné veci. V prvom rade bude mať jej interiér fantastický dizajn, ktorý vďaka veľkým okenným tabuliam zvýrazní príjemné a prirodzené svetlo. Samozrejmosťou bude priestranná exteriérová terasa, ale to najlepšie má prísť z kuchyne a baru. Majiteľ podniku, Alan Hackenberg, sa so svojím tímom postarajú o najlepšie burgre v okolí, a tiež o špeciality ako quesadilly, tortilly, výborné české pivko, perfektné miešané drinky a iné prekvapenia. Nebude chýbať super káva a šepká sa, že pivo sa tu bude voziť z českého pivovaru Starobrno. Máme sa na čo tešiť.

Najlepšie kancelárie v meste!

Kancelárske priestory na druhom a treťom podlaží chystáme pre nášho dlhoročného obchodného partnera, spoločnosť – MATLAK economy, s.r.o. Veľmi sa tešíme, že tieto priestory bude vlastniť práve táto firma. Okrem toho, že sú vynikajúci odborníci na účtovníctvo, majú aj perfektný prístup k svojim zákazníkom. To je dobrá správa pre tých, ktorí hľadajú nadštandardné kancelárie v Dolnom Kubíne s potrebným zázemím a hlavne s vlastným parkovaním. Sami Matlákovci obsadia 300 m² a zvyšných 300 m² ponúkajú na prenájom iným záujemcom. Voľné kancelárie majú rôznu metráž a ešte je možné si vybrať.

Obsadenie týchto kancelárskych priestorov má na starosti Lenka Matláková a v prípade záujmu sa jej neváhajte ozvať na t. č.: 0915 300 102 alebo mailom: prenajom@matlak.sk.

Ako si vyberáme kolegov?

Netreba opakovať, že ľudia sú najväčšou hodnotou firmy. Špičkové stroje, autá, softvér, budovy, to všetko sa dá kúpiť alebo prenajať. S ľuďmi to také jednoduché nie je. Všade, ale naozaj všade počuť, že na trhu práce nie sú ľudia. Nehovoriac o tých kvalitných. Ako vo väčšine prípadov, sme presvedčení, že všeobecne akceptované tvrdenia nemusia byť pravdivé.

3 dobré správy

Ľudia sú a je ich veľa. A sú medzi nimi aj veľmi kvalitní. Len ich je žalostne málo. Môžeme to vnímať ako problém alebo ako výzvu. Na problém hneď zabudnime a venujme sa len výzve. Prvá super správa je, že na dobrých ľudí neexistujú kvóty. Teda kvalitní ľudia nie sú a nebudú medzi firmy rozdeľovaní proporčne. Druhá dobrá správa je, že talentovaní ľudia nie sú hlúpi a vedia rozpoznať rozdiely medzi firmami. Tretiu dobrú správu možno vnímať ako nespravodlivú, ale určitá firma bude mať vždy vynikajúcich ľudí a iná zas všetkých katastrofálnych. OK, prijímame teda túto “nespravodlivú” súťaž o najlepších ľudí. Ale snažme sa byť len na strane víťazov.

Základ je uvedomiť si, že to, akých kolegov máme je zodpovednosť vedenia firmy. Nie je to vina alebo zásluha nikoho iného. Takto nám hneď dôjde, že to máme v rukách a môžeme na tom pracovať. Ak si povieme, že všetko je zlé, že nie sú ľudia a trh práce sa zbláznil, môžeme pokojne nadávať ďalej a nič sa nezmení. Ale keď už raz prevezmeme zodpovednosť za výsledok, musí padnúť rozhodnutie, že o dobrých ľudí budeme aktívne bojovať. Ale ako na to, čo všetko treba urobiť? Ide len o výšku platov, či je rozhodujúce niečo iné?

5 základných vecí, ktoré u nás naozaj fungujú

Nám sa v personálnej oblasti, najmä v počiatkoch, podarilo urobiť asi všetky možné chyby. Ale nikdy sme sa v tejto sfére neprestali vzdelávať. Učíme sa, čítame, chodíme na školenia, odkukávame od najlepších. Nevieme objektívne posúdiť, ako sme na tom dnes, ale vždy sa budeme snažiť zlepšovať, pretože chceme mať tých najlepších z najlepších. Čas ukáže, ako nám to ide. Neskromne môžeme povedať, že tieto základné veci u nás naozaj fungujú:

1. Čisté vzťahy sú základ. Za týmto účelom si dávame s kolegami pravidelnú spätnú väzbu, minimálne raz za kvartál. Funguje to tak, že máme celý deň vyhradený na rekapituláciu plnenia vzájomných sľubov, výkonov a cieľov. A nefunguje to len smerom nadriadený – podriadený. Funguje to aj opačne. Vzájomne si pravidelne “nakladáme”. Nie je to ľahké, ale vďaka tomu máme čistý vzduch a dobrú atmosféru.
2. Jasné pravidlá. U nás každý vie, že za občasné pracovné pochybenia nič nehrozí. No veci ako klamstvo, ohováranie, intrigy a všeobecne správanie v rozpore s firemnými hodnotami, za to vyhadzujeme hneď a bez druhej šance. Každý vie, aké prémie môže dostať a čo všetko preto musí urobiť. Tiež čo treba urobiť pre zvýšenie základnej mzdy a kedy k prehodnoteniu dochádza. Alebo tiež, aké sú možnosti rastu na najbližších 5 rokov a mnoho iného. Jednoducho sa snažíme, aby bolo všetko jasné už vopred.
3. Všetko zapisujeme. Keď sa s kolegom dohodneme na určitých veciach týkajúcich sa jeho pôsobenia vo firme, zapíšeme si to do špeciálnych spoločne zdieľaných dokumentov. Takto sa nestane, že niekto na niečo zabudne alebo si časom inak vysvetlí. Lebo ak sa niečo dohodne a potom nesplní, je to obrovský problém a riziko narušenia vzájomných vzťahov. Poctivé spoločné zapisovačky všetkého dôležitého toto riziko znižujú.
4. Musíme dať vedieť o tom, čo a ako robíme. A toto je vec, pre ktorú niektorým kamošom ide na nervy náš Facebook. Prostredníctvom príspevkov, aj banálnych, majú ľudia z vonku možnosť spoznať bežný život v našej firme a môžu si dopredu vytvoriť obraz. Možno aj vďaka tomu nám chodí množstvo životopisov od kvalitných ľudí, a to aj mimo verejných výberových konaní. A toto nás naozaj teší zo všetkého najviac, pretože „vraj nie sú ľudia“.
5. Vylepšujeme. Aj v personálnej oblasti nás vždy prekvapia problémy, ktoré sme dosiaľ nezažili. V takom prípade je náš prístup jednoduchý: “OK, stalo sa. Poďme hneď identifikovať príčinu a nastaviť systémové opatrenia, ktoré do budúcna opakovaniu problému zabránia.”

A ešte jedna mimoriadne dôležitá vec, ktorú potvrdzujú aj rozsiahle výskumy – zamestnanci opúšťajú manažérov, nie firmy. Inak povedané, vo väčšine prípadov je pre spokojnosť zamestnanca najdôležitejšia odborná a ľudská úroveň najbližšie nadriadeného. Ak je človek vo vynikajúcej firme, ale má za šéfa idiota, spokojný asi nebude. A platí to aj opačne, kedy môže dobrý manažér urobiť pre svojich ľudí vynikajúce pracovné prostredie, a to aj v priemernej firme.

Ako si vybrať zo 120 uchádzačov na jednu pozíciu?

Nedávno sme ukončili výberové konanie na back office manažérku. Prihlásilo sa nám viac ako 120 ľudí. Máme radosť, že medzi nimi boli naozaj veľmi kvalitní uchádzači. Výber bol preto ťažký, ale zaujímavý. Mnoho ľudí sa nás pýta, ako vyberáme ľudí, čo je dôležité, čo si všímame. Keď som sa nad tým zamyslel, je toho dosť veľa a systém je už premakaný, preto si zaslúži viac pozornosti. Takže o tomto ešte napíšeme v niektorom z budúcich blogov.

Dnes môžeme povedať, že sme hrdí na to, akých kolegov máme. Teší nás, že sú s nami a že sa stotožnili s firemnými hodnotami. Všetko stojí len na nich. Z tohto dôvodu budeme aj naďalej robiť všetko preto, aby sa naši terajší a aj budúci kolegovia u nás mali dobre.

Dajte nám určite vedieť!

Ak by ste mali záujem u nás robiť alebo ak viete o niekom, kto by sa nám hodil, určite nám dajte vedieť na kariera@buknalaurincik.sk. Radi sa stretneme s potenciálnymi uchádzačmi aj mimo otvorených výberových konaní, pretože šťastie praje pripraveným a jeden nikdy nevie.

Ak vás titulok nášho blogu zaujal alebo prekvapil, bolo to naším cieľom. Nasledujúci text považujeme za veľmi dôležitý. Možno sa spoločne zhodneme na tom, prečo naša krajina nevyzerá tak dobre, ako napríklad Francúzsko. Diváci Tour de France majú každoročne okrem svetovej cyklistiky, možnosť sledovať krásnu francúzsku krajinu, ktorá nie je zhanobená necitlivými zásahmi človeka tak, ako tá naša. A ak ste si to ešte nevšimli, skúste sa počas tohtoročnej tour v televízii sústrediť na to, ako vyzerajú francúzske mestá a obce. My si to všímať opäť budeme.

Slovensko vs. Francúzsko

Slovensko je prekrásna krajina. Ak niečo kazí tento dojem, sú to len a len zásahy človeka. Zásahy človeka do krajiny sú prirodzeným javom. Potrebujeme bývať, pracovať, jazdiť autami. Stavať sa preto musí. Záleží však na kvalite týchto zásahov. A práve v tom vidíme najväčší rozdiel medzi nami a napríklad Francúzmi. Oni stavajú krásne mestá a obce, ktoré pôsobia uhladene, príjemne a nič nás na nich negatívne nevyrušuje. My dokážeme jednou nepodarenou stavbou alebo obyčajným neporiadkom pokaziť susedstvo, ulicu, obec, ba aj dolinu. Prečo to tak je?

Regulácia a sloboda jednotlivca

Či ide o Francúzsko, Veľkú Britániu, USA alebo Slovensko, úplne na začiatku sú všade stanovené základné pravidlá zásahov do krajiny. Väčšinou vo forme regulatívov obsiahnutých v územných plánoch, územných plánoch zón alebo v schválených urbanistických štúdiách.
Regulatívy jednoducho určia, kde sa nesmie stavať vôbec, kde sa môžu stavať priemyselné stavby, kde obydlia, kde verejnoprospešné stavby, rekreačné stavby a podobne. Ak sa niekde môžu stavať obydlia, tieto pravidlá nám môžu ďalej napríklad určiť výšku stavieb, sklon striech, odtiene fasád, uličnú čiaru, objem stavieb, index zastavanosti, index podlažnosti, index zelene. Regulatívy pripravujú odborne spôsobilé osoby. Väčšinou architekti, ktorí sa venujú urbanizmu. V drvivej väčšine majú cit pre svoju robotu a keby bolo len na nich, naša krajina vyzerá tak, ako tá francúzska. Všetky rozhodnutia, ktorými sa povoľujú stavby by mali vychádzať v prvom rade z takto nastavených regulatívov a stavebníci by ich mali rešpektovať.
Regulatívy nám však neprikazujú čo presne máme a nemáme stavať. Dávajú nám len usmernenia, vymedzujú nám určité základné hranice, a pritom nám ponechávajú dostatočný kus slobody. Ak našu slobodu využijeme v rámci regulatívov, sme presvedčení, že akékoľvek zásahy do krajiny dopadnú dobre.

Realita a katastrofa

Prečo to teda u nás niekedy vyzerá tak strašne? Preto, lebo kašleme na pravidlá. Staviame na čierno a nič nerešpektujeme. A potom sa čudujeme, keď nám sused, na ulici dvojpodlažných domov, postaví dom päťpodlažný a natrie ho na ružovo. Alebo, keď si váš sused zaparkuje do záhrady rodinného domu starý kombajn, dve tatrovky a urobí si tam dielňu a sklad materiálu. Tie pravidlá sú tu preto, lebo tu nežijeme sami. Môj sused svojím správaním ovplyvňuje aj moju kvalitu života, hodnotu mojej nehnuteľnosti a celkový estetický zážitok (alebo des), ktorý z prostredia okolo seba mám. A naopak, ja ovplyvňujem suseda. Ak budeme všetci spoločne prísne rešpektovať pravidlá, môžeme stavať koľko chceme. Krajinu si nepokazíme a bude tu pekne.

Niekto môže namietať, že vynucovanie pravidiel majú zabezpečiť úrady. Sčasti súhlasíme. Úrady by mohli byť tvrdšie. Mohli by odstraňovať stavby, ktoré nerešpektujú regulatívy a stavebné povolenia, a tak by dali jasný signál tým, ktorí berú porušovanie pravidiel ako samozrejmú vec. Ale hlavná chyba je inde. Keď niekto postaví stavbu na čierno alebo v rozpore s územným plánom, neviete si predstaviť tie tlaky na úradníkov, aby to nechali tak. Extrémny tlak nie je vyvíjaný na toho, kto porušil pravidlá, ale na toho, kto ich má vynucovať. Keby sa celá spoločnosť postavila za úradníka, ktorý chce situáciu riešiť tak, ako sa má, vyzeralo by to inak. Veď si len skúsme predstaviť čo by sa dialo, keby sme si postavili niečo v rozpore s regulatívmi na tradičnej ulici v Británii.

Na druhej strane treba povedať, že ľudia sú niekedy právom zúfalí z pomalého postupu úradov pri prijímaní a aktualizovaní územných plánov, respektíve pri iných legislatívnych zmenách, ktoré im bránia v prirodzenom rozvoji. A tak tie pravidlá jednoducho porušia. Ani jedno, ani druhé, nie je dobré.

Naše projekty

Naša firma realizuje niekoľko projektov v oblasti atraktívneho lyžiarskeho strediska Kubínska hoľa. Stretli sme sa aj s názormi, že to tam ideme celé zastavať. Verejnú kontrolu a konštruktívnu kritiku vítame a teší nás, že môžeme s čistým svedomím povedať, že všetky naše projekty sú plne v súlade s platným územným plánom a projekty Mačičkovo 1 a Mačičkovo 2 majú dokonca predpísaný maximálny koeficient zastavania 15 %. Znamená to, že z celej plochy riešeného územia o výmere 30 000 m² (cca 6 futbalových ihrísk) bude zastavaných len 4 500 m², pričom v zastavaných plochách sú už započítané aj odstavné miesta pre autá, chodníky atď. Ďalšími regulatívmi sú napríklad drobná mierka stavieb, rešpektovanie regionálneho tvaroslovia, šikmé strechy s predpísanými stupňami sklonu, uličné čiary. Vysadíme viac ako 200 stromov, čo je nad rámec povinností, ktoré nám určujú pravidlá v danom území.

Ešte sa to u nás úplne nenosí, no my sme hrdí na to, že dodržiavame pravidlá. Pevne veríme, že všetci stavebníci, ktorí si v našich projektoch pozemky kupujú, budú rešpektovať stanovené regulatívy a budú si tak dobrými susedmi, ktorí si navzájom zachovajú a vytvoria krásne prostredie. Krajšie, ako vo Francúzsku.

Zostávame “pod zemou”

Ešte to chvíľu potrvá, kým sa projekt Hillside začne dvíhať zo zeme. Vôbec však neoddychujeme. Tento projekt nás v súčasnosti ukrutne zamestnáva. Ale z roboty máme veľkú radosť, takže nás to vôbec nebolí.

Šetrný zámer

V máji sme požiadali príslušný stavebný úrad o schválenie urbanistickej štúdie Hillside. Možno o tom neviete, ale na mieste plánovaného projektu Hillside boli v minulosti povolené stavby 2 apartmánových domov, ktoré počítali až s 9 podlažiami, 66 apartmánmi a 81 parkovacími miestami. Vskutku kolos. Hillside bude oveľa miernejší a maximálne ohľaduplný voči okolitému prostrediu. Oproti pôvodnému projektu klesne podlažnosť v priemere o 38 %, počet apartmánov sa zníži o 37,5 % a počet parkovacích plôch klesne o 42 % (z toho drvivá väčšina parkingu bude pod zemou). Čo je však najdôležitejšie, rozsah zelených plôch stúpne oproti pôvodnému zámeru o 46,2 %. Pár snových umeleckých obrázkov z urbanistickej štúdie vám čochvíľa prinesieme.

Väčší pozemok

Po takmer polročnom a veľmi ťažkom vyjednávaní sa nám podarilo získať susediace pozemky, a tak sa plocha, na ktorej bude situovaný Hillside, zväčší. Budúcim vlastníkom apartmánov tak na okolitých plochách poskytneme ešte viac zelene a zabezpečíme koncepčný súlad s nižšie položeným územím.

Najbližšie plány

Náš trojčlenný tím vycestoval 23. mája do Rakúska na obhliadku viacerých stavieb zhotovených z progresívnych a ekologických drevených CLT panelov, ktoré by sme chceli na Hillside použiť. Navštívime aj závod Stora Enso Wood Production CLT v Ybbs an Der Donau, kde tieto CLT panely vyrábajú. Určite vám o tom viac napíšeme v ďalších blogoch.
Architekti začali s prípravou ostrej dokumentácia pre účely územného konania. A kamaráti z fokus.studio začali kreovať plnú verziu webovej stránky, ktorá bude hlavným nosičom informácií. V auguste by mala byť na 100 % hotová.

Záujem nás teší

Aj keď všetky parametre projektu Hillside ešte nie sú na 100 % uzavreté, teší nás váš záujem a veľmi pozitívne reakcie. Už teraz môžeme povedať, že je našou ambíciou, aby bol projekt špičkou v oblasti architektúry, použitých materiálov, kvality spracovania, ekológie a energetickej úspornosti. Jednoducho, budeme každý deň tvrdo makať na tom, aby budúci majitelia apartmánov v projekte Hillside dostali za svoje peniaze čo najväčšiu pridanú hodnotu.

Ak chcete dostávať informácie o projekte Hillside ako prvý, zanechajte nám Váš e-mail.

O bubline pod kobercom ste už počuli? S článkom našich partnerov z BUKNA, advokátska kancelária, s.r.o. musíme 100 % súhlasiť. Nedalo sa to napísať lepšie. Veľakrát sme sa s podobnou situáciou stretli. Keď sme podobný obchod odmietli, druhá strana sa často čudovala. Ale s odstupom času sa ukázalo, že sme urobili dobre. Pretože „vytesňované“ problémy (zatlačené bubliny) sa vždy v akejsi forme vrátia.

Tú situáciu pozná asi každý. Pri ukladaní nového koberca sa objaví bublina. Vyvýšené miesto, kde koberec neprilieha na dlážku, a ktoré kazí celkový dojem. Ak na takúto bublinu zatlačíme, často sa objaví inde. Keď novú bublinu nevidieť (pod posteľou), je všetko v poriadku. Keď sa ale zjaví na viditeľnom mieste, boj s bublinou pokračuje. Niečo podobné sa deje v práve. S tým rozdielom, že tu môžu byť bubliny veľmi zradné. Hlavne tie „pod posteľou“.

Ako príklad poslúži predaj nehnuteľnosti. Takmer každý, aspoň raz v živote niečo predal alebo kúpil. Zväčša nejde o málo peňazí, takže vznikajú rôzne komplikácie – bubliny. Napríklad daňové. Predaj sa často realizuje so ziskom, a nie každý je ochotný zaplatiť daň s tým spojenú. A preto sa vymýšľajú spôsoby, ako sa dani vyhnúť. Jedným z najbežnejších je uviesť do zmluvy nižšiu sumu, ako je skutočná cena. S tým, že časť peňazí sa zaplatí pomimo (na čierno). Zdá sa to ako ideálne riešenie, predávajúci nevytvára predajom zisk a tým pádom neplatí ani daň. A môže to vyhovovať aj kupujúcemu. Napríklad, ak má nezdanené príjmy (čierne peniaze). Ak by bola v kúpnej zmluve uvedená reálna (vyššia) cena, mohli by vzniknúť otázky, odkiaľ na to vzal.

Tým, že zmluvné strany zatlačia pomyselnú daňovú bublinu, vznikajú prinajmenšom dve nové

Tá prvá, predstavme si, že nehnuteľnosť bude mať závažné vady. Kupujúci preto od kúpy odstúpi a žiada vrátenie peňazí. Koľko môže žiadať? To, čo je v zmluve? Alebo to, čo zaplatil naozaj? Môže žiadať všetko, ale súd mu s najväčšou pravdepodobnosťou prizná len to, čo bolo v zmluve. Predávajúci by bol hlúpy, aby na súde priznal čierne príjmy.

A tá druhá? Predstavme si, že sa kupujúci rozhodne v krátkej dobe so ziskom predať. Ako náklad na kúpu vie však preukázať len to, čo zaplatil podľa zmluvy. Ak nový kupujúci odmietne platiť načierno a bude v zmluve žiadať uvedenie plnej kúpnej ceny, papierový zisk nešťastného prvého kupujúceho (teraz predávajúceho) presahuje jeho skutočný zisk. A umelo mu narastá daňová povinnosť.

Podobné prípady sa nevyskytujú len pri nehnuteľnostiach. Takmer pri každom právnom úkone sa objavujú bubliny, ktoré účastníkom prekážajú. Či už sú to dane, zmluvné vzťahy, pracovnoprávne veci. Nanešťastie, riešenie je mnohokrát horšie, ako samotný problém. Najmä vtedy, ak sa javí ako jednoduché a bezproblémové.

Ak vám teda niekedy navrhnú elegantné zatlačenie vašej bubliny, pozrite sa pod posteľ, či tam neobjavíte bubliny nové. Nie vždy sa im síce dá vyhnúť, ale je dobré o nich vedieť.

Autor: JUDr. Ondrej Bukna LL.M.
www.bukna.eu

Vieme sa dobre pozerať?

Vidieť príležitosti tam, kde ich ostatní nevidia je bingo. Nemusíme byť extra odborníci, aby sme uhádli, že kus krásneho pozemku v centre atraktívneho mesta, so všetkou infraštruktúrou a dobrým územným plánom, je poklad. Ale identifikovať dobrú príležitosť tam, kde to na prvý pohľad vyzerá naozaj zle, to je oveľa ťažšie.

Dobrým príkladom sú hasičské stanice v USA. Tieto stavby boli umiestňované v extrémne zaujímavých lokalitách, ako sú napríklad centrá veľkých miest. Časom však tieto stanice ostali na ocot. Bolo to spôsobené najmä tým, že hasičská technika sa zväčšila, ale aj rozmnožila. Mestá rástli, a tým rástli aj počty požiarov a bolo potrebné mať k dispozícii viacero hasičských vozidiel, ktoré sa časom tiež výrazne zväčšili. Takže sa začali budovať moderné a rozmerovo dostačujúce hasičské stanice na iných miestach. Tie staré stanice, v centrách miest, ostali nevyužité. Sprvoti to bolo možno spôsobené aj ich architektúrou, ktorá sa až postupom času stala cool a ľudia ju boli ochotní akceptovať aj na také účely, ako je bývanie.

Prví odvážlivci, ktorí sa chytili tejto myšlienky mohli nadobudnúť tieto, vtedy “mŕtve” stavby, veľmi výhodne. Ich pôvodní vlastníci pre ne nemali zmysluplné využitie, a teda ich cena klesala. Zmena územných plánov pravdepodobne nebola veľkou prekážkou, pretože každému regulátorovi muselo byť jasné, že na pôvodných flekoch, určených pre hasičov, už hasičská zbrojnica nikdy nebude. Po zmene využitia a renovácií pôvodných hasičských staníc začali vznikať krásne a zaujímavé retro domy, ktoré majú neopakovateľného ducha. Nehovoriac o tom, že ak sa nachádzajú v centrách miest ako New York, San Francisco, Chicago a pod., je to fakt bomba.

James A. Gaaskamp a 3 problémy developera

Americký developer James A. Gaaskamp na jednej prednáške podotkol, že pozná 3 typy problémov developera. Prvým je “nájsť nehnuteľnosť na vopred naplánovaný účel”, druhým je “nájsť účel využitia pre existujúcu nehnuteľnosť” a tretím je “nájsť príležitosť pre voľný kapitál” (anglický originál: 1. Use in search of a site, 2. Site in search of a use, 3. Capital in search of an opportunity). A práve druhého problému sa týka náš príspevok. Existuje množstvo nehnuteľností, ktoré ležia ľadom, pretože pre ne neexistuje zmysluplné a ekonomicky efektívne riešenie. Tieto nehnuteľnosti sú často naozaj veľmi lacné. Na trhu ležia dlhší čas a vlastník sa ich často chce doslova zbaviť, pretože náklady na údržbu mu odčerpávajú značné zdroje.

Majme oči otvorené

V našej firme sa vždy radi zaoberáme opustenými a schátranými nehnuteľnosťami, ktoré sú na prvý pohľad naozaj veľmi zlé. Tvrdo premýšľame a analyzujeme možnosti, ako nájsť takejto nehnuteľnosti nový život. Dokonca máme databázu nápadov, ktoré odkukávame vo svete a “skladujeme” ich na neskoršie použitie. Ak sa takýto obrat nehnuteľnosti podarí, je to win – win situácia pre všetkých. Pre jej vlastníka, lebo sa zbaví bremena, pre developera, ak sa mu podarí nehnuteľnosť efektívne zhodnotiť a nakoniec aj pre širokú verejnosť, pretože z prostredia zmizne nehnuteľnosť, ktorá mohla negatívne vplývať na okolie. Samozrejme, také jednoduché to nie je. S redevelopmentom, ako sa táto činnosť nazýva, je spojené množstvo problémov. Často treba absolvovať proces zmeny územného plánu, obrovské riziká vyplývajú z nesprávneho odhadu nákladov na rekonštrukciu starších stavieb a tiež z nastavenia budúcej ekonomiky prevádzky nového projektu.

Vymyslime niečo spolu

Bez ohľadu na to, aké veľké problémy môžu byť spojené s vyššie uvedenou problematikou, dajte nám určite vedieť, ak o nejakej “zlej” nehnuteľnosti viete. Nás táto práca veľmi baví a v problémoch vidíme len nové výzvy. Pokúsme sa spolu vymyslieť niečo tak pekné, ako sa to podarilo vlastníkom pôvodných hasičských staníc v USA. 

Americký miliardár a známy investor Warren Buffett vstupuje na berlínsky trh s nehnuteľnosťami. Jeho firma Berkshire Hathaway Home Services (BHHS) bude spolupracovať s miestnou realitnou spoločnosťou Rubina Real Estate. S odkazom na oznámenie Buffettovho podniku o tom informovala agentúra Reuters. Ceny nájmov a nehnuteľností v nemeckom hlavnom meste rastú, stále sú ale pod úrovňou v iných západoeurópskych metropolách ako je Londýn alebo Paríž, drahší je aj bavorský Mníchov.

Podľa šéfa BHHS Gina Blefariho ide o prvú dohodu so zahraničným partnerom, nebude vraj ale posledná: „V nadchádzajúcich mesiacoch uzavrieme franšízove zmluvy s renomovanými realitnými kanceláriami v Európe, Ázii, Severnej Amerike a ďalších krajinách,“ povedal Blefari podľa serveru Spiegel Online.

Berkshire Hathaway Home Services

Berkshire Hathaway Home Services bola založená v roku 2013. Podľa ich údajov spolupracuje s viac ako 45 tisíc maklérmi a 1400 realitnými agentúrami v USA. Jej majiteľ Warren Buffett je podľa časopisu Forbes so svojimi viac ako 80 miliardami dolárov druhým najbohatším mužom na svete a preslávil sa svojím čuchom pre výhodné obchody. V období finančnej krízy po roku 2007 požičala jeho investičná firma Berkshire Hathaway peniaze banke Goldman Sachs, zaisťovni Swiss Re alebo priemyselnému kolosu General Electric. Späť ich získala spolu s tučnými ziskami, pripomenul Spiegel Online.

Veľké nemecké mestá sa stávajú „mekkou“ realitných investorov. Podľa minuloročnej štúdie poradenskej spoločnosti PricewaterhouseCoopers (PwC) a neziskové organizácie Urban Land Institut sa to začína odrážať aj na rastoch nájmov, ktorý by mal byť tento rok najvyššie v Európe.

Podľa nemeckej centrálnej banky sa ceny bývania v Berlíne, Hamburgu, Mníchove alebo Frankfurte nad Mohanom od roku 2010 zvýšili o viac ako 60 percent. Banka už vlani varovala pred možnou realitnou bublinou.

Zdroj: ČTK

Presne takto pred dekádou zakúsili Íri na vlastnej koži – po rokoch blahobytu a neobmedzeného prístupu k financiám – írsku krízu. Najznámejší írsky ekonóm David McWilliams nedávno pre írske noviny The Irish Times skonštatoval, že ekonomická kríza v Írsku sa predpokladať dala. Rapídne zotavenie ekonomiky nie.

Pre Írov to boli ťažké roky, ktoré pre nich znamenali poníženie a hnev nad vlastnou neschopnosťou i neschopnosťou kompetentných.

Ťažké roky však zvládli bravúrne a za mnoho môže aj ich neuveriteľný pozitivizmus, zmysel pre humor, neformálnosť, dobrá nálada a aj to, že krajina ponúka atraktívne daňové stimuly pre nadnárodné spoločnosti.

Banková kríza bola “Made in Ireland”

Každý, kto sa pred rokom 2008 zaujímal o ekonomiku na zelenom ostrove, mohol tušiť, že sa toto udeje. Po tom, ako írskym bankám došli financie, začali si ich požičiavať zo zahraničia, aby mohli financovať mániu na trhu írskych nehnuteľností. Následne sa írske domácnosti zadlžili natoľko, že nestačili splácať hypotéky. Banková kríza nezačala so skrachovaním bánk v roku 2008 ale s nadmerným poskytovaním úverov už začiatkom roku 2000. Šéfovia írskych bánk si však brúsili zuby na väčšie bonusy a začali čoraz viac riskovať. Po celom svete hľadali možnosti ako si požičať ďalšie peniaze, ktoré by následne poskytli vo forme úverov doma v Írsku. Čím väčšie zisky banka dosahovala, tým boli vyššie bonusy bankárov. Banky požičiavali a Íri si kupovali nehnuteľnosť za nehnuteľnosťou. Zlyhanie zo strany bánk bolo predvídateľné, zabrániteľné a vyrobené v Írsku, skonštatoval vo svojom komentári David McWilliams. Tento kolaps ani tak nebol príčinou následných problémov Írska, ale skôr dôsledkom predchádzajúcich hospodárskych previnení.

Krajina profituje z technologických inovácií, ktoré začali po roku 2012

Prekvapujúcim faktom však zostáva nečakané oživenie hospodárstva, ktoré sa dá pozorovať od roku 2012. Ekonomika sa zotavila pomerne rýchlo. Prečo je tomu tak? David McWilliams to vo svojej pravidelnej rubrike popisuje nasledovne. Globálny hospodársky cyklus, a hlavne ten írsky, veľmi závisí od zmien, ktoré so sebou prinášajú technologické inovácie. Írsko z toho profituje viac ako ktorákoľvek iná krajina. Veď nenadarmo opisujú Írsko ako Silicon Valley Európy.

“Rok 2008 bol v skutočnosti rok, kedy sa všetko začalo,“ hovorí David.

Revolučný iPhone lámal rekordy predaja, bol spustený Netflix,  Amazon vydal Kindle. V roku 2008 bola prenajatá prvá izba cez Airbnb. Sociálna sieť Twitter sa rozbehla a bol založený Instagram. Spustili Spotify, jednu z technológií ktorá zmenila hudobný priemysel. O rok neskôr vznikli aj Whatsapp, Snapchat, či Uber. V Japonsku Satoshi Nakamoto vytvoril Bitcoin.

Práve tieto technológie zmenili spôsob fungovania hospodárstva. Írsko, kde je vysoká prítomnosť zahraničných spoločností, (hlavne vďaka atraktívnym daňovým stimulom) je jednou z krajín, ktoré naštartovanie týchto technológií posunuli tam, kde je teraz. Írska ekonomika reagovala na tieto technologické zmeny mimoriadne dobre, zamestnanosť a dopyt stále rastú.

Všetko závisí od jednotlivcov

Na koniec sa David McWilliams pýta: “Ako sa náš vzdelávací systém bude v blízkej dobe prispôsobovať svetu, v ktorom ľudia budú musieť vytvárať vlastné pracovné miesta, na rozdiel od hľadania práce, ktorú dáva niekto iný? Ako budú sociálne a daňové systémy využívať technológie a údaje na zlepšenie efektívnosti? Ako sa bude politika zaoberať víťazmi a porazenými v tejto novej ekonomike? Naučili sme sa niečo od posledného bankového kolapsu?“

Odpoveďou môže byť, že sme sa naučili pravdepodobne viac ako si myslíme, ale menej, ako by sme mali. Ľudská prirodzenosť je taká, aká je a trh s nehnuteľnosťami môže ľahko priniesť novú bublinu v extrémne krátkom čase.

Všetko záleží aj od nás jednotlivcov, ako sa postavíme k tomuto “novému svetu a technologickým výzvam.“